Princípio da Irretratabilidade da Arrematação

“A ciência avança de funeral em funeral”.

Max Planck (1858–1947)

“O acaso tem um papel fundamental no Universo”.

Werner Heisenberg (1901-1976)

“Você conhece o negócio e eu conheço a química”.

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1. Processo de Execução Forçada. 2. Da Natureza Jurídica da Arrematação Judicial. 3. Conceito do Princípio da Irretratabilidade da Arrematação.  Fundamentação Legal (Artigo 903 do Código de Processo Civil). 4. A Relação do Princípio da Irretratabilidade da Arrematação com a Segurança Jurídica e a Confiança Legítima. 5. Arrematação: Aquisição Originária ou Aquisição Derivada? 6. Desfazimento da Arrematação. Hipóteses: Invalidação por Vício de Nulidade; Ineficácia; Resolução Por Inadimplemento; Preço Vil; Mitigação Jurisprudencial Recente: Inércia e Demora do Poder Judiciário. 7. Meios Impugnatórios da Arrematação (Impugnação nos Próprios Autos e Ação Anulatória). 8. Sub-rogação do Preço e Extinção de Ônus Reais. 9. Responsabilidade pelos Débitos do Bem (Tributários e Condominiais). 10. Consequências da Arrematação: Transferência Coativa da Propriedade e Posse; Cobrança Pelo Uso ou Ocupação; Reparação de Eventuais Danos Causados. 11. Extinção da Execução e Satisfação do Crédito. 12. Procedimentos Registrais. 12.1 Cartas de Arrematação Conflitantes, Contraditórias ou Excludentes. Princípio da Prioridade na Aquisição Imobiliária. 13. Jurisprudência. 14. Conclusões. 15. Bibliografia.

1. Processo de Execução Forçada.

A eficácia das sentenças judiciais foi classificadas por Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, em 5 (cinco) categorias bem delimitadas conforme sua preponderância, embora sejam reciprocamente combináveis: (a) declaratórias; (b) constitutivas (positivas e/ou negativas); (c) condenatórias; (d) mandamentais; (f) executivas lato sensu.

A eficácia executiva lato sensu das ações[1] determina, no próprio corpo da sentença proferida (nos casos em que se mostre necessário transformar fatos em direito, isto é, em se produzir um título executivo judicial) e, portanto, sem a necessidade de iniciativa por parte do autor, que o provimento jurisdicional seja efetivado.[2]

A sentença executiva é aquela que se realiza através dos meios de execução direitos e adequados à tutela específica, como, por exemplo, o cumprimento de uma obrigação de pagar, a que determina a restituição de indébitos, a que ordena o despejo ou mesmo uma obrigação de fazer. Para o autor da teoria quinária das ações, “a ação executiva é aquela pela qual se passa para a esfera jurídica de alguém o que nela devia estar, e não está”.[3]  Nesse contexto, a “a sentença favorável nas ações executivas retira valor que está no patrimônio do demandado, ou dos demandados, e põe-no no patrimônio do demandante. Pode ser pessoal ou real. A ação de despejo é pessoal; a ação executiva pignoratícia, a hipotecária e as possessórias são reais”.[4] Conforme Pontes de Miranda, “Gravíssimo erro seria só termos como ações executivas as ações executivas de sentença e as ações executivas de títulos extrajudiciais. Há mais ações executivas do que as que entram nas subclasses das ações executivas de títulos judiciais e das ações executivas de títulos extrajudiciais. Apenas como exemplos, pensemos na ação de reivindicação, na de petição de herança, na do pré-contraente comprador para exigir o cumprimento, com adjudicação, na do pré-contraente vendedor par a execução da dívida de declaração de vontade, na de depósito, na de reintegração da posse, na de divisão, na de imissão de posse”.[5]

A execução forçada[6] no ordenamento jurídico brasileiro, sempre lastreada em um título executivo (judicial ou extrajudicial[7]), consoante dispõem os artigos 708 e 783 do Código de Processo Civil de maneira genérica e em outros dispositivos legais,[8] representa o conjunto de atos estatais coordenados destinados a satisfazer o direito de um credor, frente ao inadimplemento voluntário do devedor. No topo desses procedimentos expropriatórios situa-se a arrematação judicial, instituto de suma importância para a efetividade da tutela jurisdicional. Através dela, o Estado-Juiz desapropria bens do patrimônio do executado e os transfere a terceiros, convertendo o patrimônio imobilizado em pecúnia idônea para adimplir a obrigação exequenda.

Conquanto possa existir título executivo extrajudicial, sua existência não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. O contrário não se mostra viável, ante a existência da coisa julgada material (Código de Processo Civil, artigos 502 a 508).

Iniciado o processo de execução e depois de penhorados bens do devedor e feita sua avaliação, a alienação de bens do executado dar-se-á por iniciativa particular ou em leilão judicial eletrônico ou presencial.

Historicamente, o instituto da arrematação oscilou entre a natureza jurídica contratual (como uma extensão da compra e venda) e a natureza estritamente pública ou processual. No regime processual civil contemporâneo, consolida-se o entendimento de que a arrematação é um ato executivo de soberania estatal, e não um contrato de direito privado. Essa caracterização confere contornos específicos à estabilidade do ato e à proteção do terceiro adquirente (=arrematante).

Diante disso, emergem os dois grandes eixos que norteiam a presente pesquisa: o Princípio da Irretratabilidade da Arrematação e as consequências decorrentes da arrematação realizada. O primeiro visa conferir segurança jurídica ao leilão, garantindo que o comprador de boa-fé não seja prejudicado por turbulências processuais supervenientes, enquanto as segundas regulam a transformação da propriedade e a extinção de gravames sobre o bem expropriado.

2. Da Natureza Jurídica da Arrematação Judicial.

Para compreender o princípio da irretratabilidade e seus desdobramentos, faz-se imperioso fixar a natureza jurídica da arrematação. Durante muito tempo, a doutrina privatista defendeu que a arrematação assemelhava-se a um contrato de compra e venda. Sob essa ótica, haveria o encontro de vontades entre o pregoeiro (representando o vendedor) e o licitante (comprador), mediante o pagamento de um preço.

Contudo, a doutrina moderna, capitaneada no plano clássico por Enrico Tullio Liebman e consolidada no Brasil por processualistas contemporâneos, rechaçou por completo a natureza contratualista.

A arrematação é um ato processual de expropriação forçada, de direito público, praticado pelo Estado no exercício de sua função jurisdicional.

Na arrematação, prescinde-se da vontade do executado (proprietário do bem). O Estado atua substitutivamente, retirando o bem do patrimônio do devedor coercitivamente para adimplir o débito verificado. A manifestação de vontade existente é apenas a do arrematante, ao lançar o seu lance. Portanto, por ser um ato de autoridade e de direito público, a arrematação rege-se por princípios próprios do Direito Processual Civil, afastando-se, em regra, das causas ordinárias de rescisão aplicáveis aos contratos estritamente civis.

3. Conceito do Princípio da Irretratabilidade da Arrematação.  Fundamentação Legal (Artigo 903 do Código de Processo Civil).

O Princípio da Irretratabilidade da Arrematação consagra a premissa de que, uma vez concluído o procedimento de leilão com a observância das formalidades legais, depois da assinatura da carta de arrematação pela autoridade judiciária, o ato não pode ser desfeito por mero arrependimento ou por vícios processuais que possam ser resolvidos por vias indenizatórias. O grande pilar de sustentação do princípio é o artigo 903, caput, do Código de Processo Civil, o qual preceitua:

“Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinada a carta ou o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.” 

O legislador processual estabeleceu um marco temporal rígido para a perfectibilização do ato: a assinatura conjunta do auto de arrematação pelo magistrado, pelo leiloeiro e pelo arrematante. A partir desse instante, gera-se uma estabilidade jurídica em favor do terceiro de boa-fé, blindando o ato em face de ataques processuais internos ou externos voltados ao desfazimento da alienação.

4. A Relação do Princípio da Irretratabilidade da Arrematação com a Segurança Jurídica e a Confiança Legítima.

A irretratabilidade não visa proteger o credor ou punir o devedor; seu escopo precípuo é salvaguardar o terceiro adquirente e, por via de consequência, a própria credibilidade do Poder Judiciário. Se os leilões judiciais fossem facilmente desfeitos por qualquer alegação posterior do executado, nenhum investidor ou cidadão comum arriscaria seu capital para adquirir bens em hasta pública.

A instabilidade afastaria os licitantes, gerando leilões desertos ou forçando a venda de bens por preços ínfimos (preço vil), o que prejudicaria tanto o credor (que não veria seu crédito satisfeito) quanto o devedor (cujo patrimônio seria dilapidado sem amortizar substancialmente a dívida). Assim, a irretratabilidade atua como vetor de atratividade econômica e concretização do princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima.

5. Arrematação: Aquisição Originária ou Aquisição Derivada?

Tema de intenso debate doutrinário reside em definir se a aquisição de bens por arrematação judicial possui natureza originária ou derivada.

A aquisição derivada pressupõe uma relação de causalidade e transmissão voluntária entre o proprietário anterior e o novo adquirente (como ocorre na compra e venda contratual). Nesse caso, o adquirente recebe o bem com os mesmos vícios, ônus e características que ele possuía nas mãos do antigo dono.

Por outro lado, a aquisição originária é aquela que ocorre sem qualquer vínculo jurídico com o proprietário precedente. O direito do adquirente nasce de forma autônoma, rompendo-se as amarras e gravames anteriores.

Prevalece na doutrina moderna e na remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a arrematação em hasta pública configura forma originária de aquisição da propriedade. Embora exista um proprietário anterior conhecido, a perda do bem decorre de um ato de império estatal (substituição coativa) e não de um negócio jurídico entre as partes. Como consequência prática desse entendimento, o bem é transferido ao arrematante inteiramente limpo, expurgado de ônus reais, penhoras ou impedimentos que pesavam sobre o antigo titular.

6. Desfazimento da Arrematação. Hipóteses: Invalidação por Vício de Nulidade; Ineficácia; Resolução Por Inadimplemento; Preço Vil; Mitigação Jurisprudencial Recente: Inércia e Demora do Poder Judiciário.

Embora o termo “irretratável” sugira uma rigidez absoluta, o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátria admitem exceções pontuais nas quais a arrematação poderá ser desfeita. Essas hipóteses visam equilibrar a segurança do arrematante com a legalidade estrita e a vedação ao enriquecimento sem causa.

O § 1º do artigo 903 do Código de Processo Civil elenca as situações em que a arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou resolvida (=desconstituída):

(a) invalidação por vício de nulidade: ocorre se a arrematação for realizada com vício insanável, como a ausência de intimação regular do executado sobre as datas do leilão ou a ocorrência de preço vil.

(b) ineficácia: dá-se quando não forem observadas as notificações de terceiros que possuam direito real sobre o bem, como o credor hipotecário ou o coproprietário de bem indivisível.

(c) resolução por inadimplemento: verifica-se quando o arrematante, após vencer o leilão, deixa de pagar o preço ou de prestar as garantias estipuladas no edital.

Além de tais hipóteses legais acima abordadas, também podem ser destacados:

(d) do preço vil: é uma das causas de invalidação da arrematação previstas no artigo 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. Trata-se de uma afronta ao princípio de que a execução deve ser feita de forma menos gravosa ao devedor (artigo 805 do Código de Processo Civil), impedindo o enriquecimento sem causa do comprador à custa do sacrifício patrimonial do executado.

O Código de Processo Civil de 2015 positivou em seu artigo 891, parágrafo único, o critério que antes era puramente jurisprudencial: “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento da avaliação.”

A regra geral, portanto, é puramente matemática, e para ilustrar utilizamos os seguintes exemplos: (a) se o bem vale R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) segundo o laudo do avaliador judicial, o lance mínimo em segundo leilão não poderá ser menor que R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais). Assim, um lance de R$ 249.999,00 (duzentos e quarenta e nove mil, novecentos e noventa e nove reais) já caracteriza, textualmente, preço vil.

Apesar da rigidez do texto legal, o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça admitem que o juiz altere esse percentual para mais ou para menos, a depender das especificidades do caso concreto.

O magistrado, ao fixar as regras do edital, pode estipular que o lance mínimo seja de 60% (sessenta por cento) ou 70% (setenta por cento) da avaliação. Isso ocorre frequentemente em casos que envolvem: (a) bens pertencentes a menores de idade ou incapazes; (b) imóveis de altíssimo padrão com mercado comprador aquecido; (c) necessidade de observância de garantia de direitos fundamentais (como a preservação de parte do valor para a subsistência da família do devedor).

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça autoriza a validação de arrematações em percentuais ligeiramente inferiores a 50% (ex: 40% ou 45%) quando o bem já foi a leilão inúmeras vezes sem nenhum interessado, ou quando se trata de bens de depreciação rápida ou baixíssima liquidez (como maquinários industriais antigos, frações ideais minoritárias de terrenos ou vagas de garagem isoladas). O tribunal entende que, nesses cenários, manter a rigidez dos 50% inviabilizaria a execução.

Um erro comum na prática processual é calcular os 50% (cinquenta por cento) sobre o valor nominal constante no laudo de avaliação feito anos atrás. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência pacífica no sentido de que o valor da avaliação deve ser monetariamente atualizado até a data do leilão.

Se o imóvel foi avaliado em R$ 100.000,00 (cem mil reais) em 2022, e o leilão ocorre em 2026, a base de cálculo para aferir o preço vil não é R$ 50.000,00 (metade de 100 mil). Deve-se primeiro atualizar os R$ 100.000,00 pelos índices oficiais do tribunal para, somente sobre o montante atualizado, extrair a metade correspondente ao lance mínimo legítimo.

Há casos específicos em que a singela arrematação em percentual inferior a 50% da avaliação não implica necessariamente em preço vil. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça reputa como perfeita e legítima, “diante das peculiaridades do caso concreto, admitir a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil”.[9]  

Em casos excepcionais relacionados ao direito administrativo de desapropriação, o Superior Tribunal de Justiça reputa que uma nova realização de avaliação ou até mesmo perícia é autorizada quando se trata de avaliação para fins de desapropriação, o que não é o caso tratado no presente artigo, que não trata de desapropriação realizada para fins de atendimento ao inciso XXIV, do artigo 5º da Constituição Federal, qual seja, para fins de atendimento à necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social.

Há entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o simples “decurso do tempo pela demora no processamento da ação expropriatória não autoriza a feitura de nova avaliação, devendo o valor devido ser atualizado por meio da correção monetária”, não autorizando, portanto, a reavaliação do bem para fins de apuração de valorização imobiliária, por exemplo.[10]

Assim é possível no âmbito do direito público a fim de ser aferido atendimento ao princípio da justa indenização, com previsão constitucional expressa. Não é possível, pois, transpor tal inteligência para o caso de arrematação, pois embora a questão diga respeito ao princípio da propriedade, no primeiro caso o benefício é suportado por toda a sociedade e no caso do presente artigo não pode ser olvidado o que preceitua o artigo 797 do Código de Processo Civil, que expressamente dispõe que a execução deve ocorrer no interesse do exequente/credor.

Por outro lado, ao contrário do que possa aparentar, o princípio da menor onerosidade[11] não pode ser aplicado de maneira automática e descontextualizada dos fatos debatidos no processo para o fim de ser reconhecida a ocorrência de preço vil e desconstituir a arrematação realizada. Embora o princípio da menor onerosidade tenha por escopo assegurar que, havendo mais de uma forma de ser realizada a obrigação, o exequente não opte pelo mais gravoso ele não serve de abrigo, como espécie de salvaguarda “da renitência e da inadimplência, notadamente porque a execução está volvida a realizar direito já reconhecido, tratando de pretensão não realizada, e não resistida, denotando que o temperamento legal visa simplesmente obstar que o obrigado seja sujeitado a medidas desconformes com a simples realização da obrigação, mas não obstar a consumação do direito (CPC, art. 805)”.[12]  Também não pode ser esquecido que o princípio da efetividade do processo de execução/cumprimento[13] e celeridade é uma tônica a ser buscada, na forma da inteligência do artigo 4º do Código de Processo Civil: “As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa”.

A vileza do preço ofertado na arrematação deve ser analisado casualmente; conquanto o artigo 891 do Código de Processo Civil assevere que “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”, a questão deverá ser analisada pelo juiz da causa, levando-se em conta várias questões importantíssimas, tais como: o percentual fixado, ou não fixado, no edital; data da atualização do laudo de avaliação; liquidez do bem e condições do mercado; histórico de tentativas que foram frustradas; estado físico do imóvel; proporcionalidade de satisfação da execução; incidência do princípio da menor onerosidade, regras especiais e exceções legais.

Nesse viés, sobre o preço vil há importante exceção a ser analisada, no que diz respeito aos bens alienados em processos de recuperação ou falência de empresas.

É que os artigos 142, § 2º-A, inciso V, e § 3º-A, inciso III, da Lei 11101/2005, que trata das recuperações e falências empresariais permitem que em terceira chamada, a alienação do bem necessário para liquidação pode ocorrer por qualquer preço, não configurando ipso jure, preço vil.

No caso específico, para que seja considerado preço vil é necessário que seja apresentado no juízo proposta efetiva apresentada por terceiro interessado na aquisição do bem, como determina o artigo 143, § 1º, da LREF, a qual deve ter um valor substancialmente bem superior ao da oferta impugnada.

Sobre o dispositivo legal, Tatiana Flores G. Serafim ensina que “se não houver evidências contundentes de que o preço de arrematação configura prejuízo substancial aos credores e não condiz com o valor real do ativo – o que só pode ser demonstrado pela apresentação de proposta com valor muito superior ao impugnado também não se pode admitir o processamento da impugnação” decerto o pleito será indeferido pelo juízo.[14]

O pranteado advogado e Procurador do Distrito Federal, Marlon Tomazzette assevera que a “ideia aqui é, mais do que nunca, maximizar o valor dos ativos, tornando o processo mais ágil. Na busca dessa agilidade, a alienação não dependerá da consolidação do quadro geral de credores. A alienação dos ativos deve considerar o caráter forçado da venda e a conjuntura do mercado no momento da venda, mesmo que desfavorável, para estabelecer os preços a serem considerados para a venda. De todo, obedecido o procedimento legal, tendo em vista as próprias peculiaridades dessa alienação, não se aplicará conceito de preço vil, permitindo-se a ” venda por valores inferiores e até a doação dos ativos arrecadados”.[15]

Ao se exigir prova de que a alienação pode ser realizada em melhores condições do que a realizada, a legislação dá preferência à rápida solução da controvérsia, com a mais rápida satisfação dos credores inadimplidos. Assim, a impugnação à arrematação procedida em processo de recuperação ou falência empresarial, além de deve ser necessário o apontamento — e comprovação — da ocorrência de alguma irregularidade que comprometeu a arrematação operada, deve haver apresentação de proposta substancialmente superior. Marcelo Barbosa Sacramone: explica que ainda “que tempestivas, as impugnações sobre o valor de venda devem vir acompanhadas de oferta firme do impugnante ou de terceiro para a aquisição do bem. Mas não basta que haja simplesmente maior proposta, haja vista que o proponente deveria tê-la feito durante o procedimento competitivo e nos termos do edital de alienação, sob pena de sempre ser invalidado o procedimento competitivo por concorrente posterior que der maior lance. A impugnação sobre o maior valor deverá apresentar, concomitantemente à oferta firme de valor superior, irregularidade no procedimento e que comprometeu o lance do proponente ou o impossibilitou de comparecer ao certame conforme previsão do edital. O procedimento de impugnação depois do certame não poderá promover novo certame, sem o cumprimento do edital anterior e em que vai prevalecer intempestivamente a melhor proposta, mas fora do procedimento competitivo. É imprescindível que haja indicação de falha no procedimento, o que pode ter comprometido o preço vencedor”.[16] A questão já foi apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça em tal sentido, que no caso concreto, manteve a arrematação de bem componente do ativo por valor equivalente a 2% (dois por cento) do valor da avaliação.[17]

Para além das hipóteses estritamente textuais do Código de Processo Civil, a jurisprudência recente dos Tribunais Regionais Federais e do Superior Tribunal de Justiça vem agasalhando uma nova vertente de mitigação fundada na razoabilidade e na boa-fé objetiva, qual seja: (e) inércia e demora do Poder Judiciário.

Trata-se da hipótese em que a arrematação é desfeita a pedido do próprio arrematante devido à morosidade excessiva do Poder Judiciário em entregar o bem livre e desembaraçado.

Ilustre-se como exemplo o entendimento consolidado de que a não localização do bem ou o atraso desarrazoado (superior a dez meses, por exemplo) para a imissão na posse por culpa exclusiva do mecanismo judicial quebra a justa expectativa do comprador. Nesses cenários, o Judiciário não pode reter o dinheiro do lanço e submeter o adquirente de boa-fé a um calvário processual eterno. Mitiga-se a irretratabilidade para autorizar o desfazimento com a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo arrematante, retornando-se ao estado anterior.

A antiga Súmula 331/STJ preceitua que a apelação interposta contra sentença que julga embargos à arrematação tem efeito meramente devolutivo. Conquanto refira-se a uma lei revogada e de embargos à arrematação igualmente extintos, reputa-se aplicável o entendimento de efeito meramente devolutivo sob o prisma do Código de Processo Civil de 2015, salvo, claro, haja expresso pedido deduzido pelo recorrente e que o juízo, ante a probabilidade de sucesso, defira a concessão do efeito suspensivo, na hipótese de estarem comprovados os requisitos para a concessão da tutela provisória. O princípio do dever geral de cautela que a Lei prevê igualmente autoriza o magistrado imprimir efeito suspensivo à decisão judicial recorrida que tenha apreciado a arrematação realizada.

7. Meios Impugnatórios da Arrematação (Impugnação nos Próprios Autos e Ação Anulatória).

Os antigos embargos à arrematação previstos expressamente nos artigos 746 do Código de Processo Civil de 1973 já não encontram mais previsão[18] no atual Código de Processo Civil. Outrossim, ainda existe a possibilidade de impugnação à arrematação nos próprios autos do processo judicial em que operada a arrematação, no prazo de até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação ou, ainda, por ação autônoma, após a expedição da carta de arrematação.[19]

A impugnação ao ato expropriatório possui rito e prazos severos, justamente para não perpetuar a insegurança sobre o bem.

Conforme o § 2º do artigo 903 do Código de Processo Civil, o executado pode apontar qualquer das falhas (preço vil, falta de intimação) no prazo de 10 (dez) dias, contados a partir da assinatura do auto de arrematação. Essa manifestação é feita por simples petição nos próprios autos da execução. Passado esse prazo sem manifestação, o juiz declarará o ato perfeito e expedirá a respectiva carta de arrematação e o mandado de imissão na posse.

Como asseverado, a arrematação corresponde ao ato de expropriação de bens penhorados, por meio da alienação em leilão público, como forma de realizar a execução por quantia certa.

De acordo com o artigo 903 do Código de Processo Civil, independentemente da modalidade de leilão, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.

O artigo 892, caput, do Código de Processo Civil preceitua que: “Salvo pronunciamento judicial em sentido diverso, o pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por meio eletrônico”. Como pode ser visto, o dispositivo legal não estabelece prazo para pagamento, limitando-se a referir que deve ser feito “imediatamente”.

Ao contrário do que possa aparentar, a falta de pagamento “imediatamente” do valor da arrematação do bem não ocasiona nenhum prejuízo à executada ou ao processo, de modo que deve ser aplicado ao caso princípio da instrumentalidade processual, estando o magistrado autorizado a considerar válido o ato que, realizado de forma diferente da prevista em lei, alcançar a sua finalidade.

O artigo 897 do Código de Processo Civil, ao prever que se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o juiz impor-lhe-á, em favor do exequente, a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos.

O dispositivo legal, ao falar em “não pagar o preço no prazo estabelecido” autoriza concluir ser necessária a intimação prévia do arrematante, para que ocorra a incidência de sanções da Lei, não decorrendo automaticamente do não-depósito realizado de maneira “imediata”.

Assim, não há que se falar automaticamente em nulidade por eventual atraso no depósito de valores, especialmente porque para que ocorra mora, a inteligência do artigo 897 do Código de Processo Civil faz incidir a necessidade de prévia intimação judicial. Eventual nulidade deverá ter prova de efetivo prejuízo à parte a quem a alega. Conforme entende o Superior Tribunal de Justiça, “a nulidade, seja ela absoluta ou relativa, somente é declarada quando demonstrado o efetivo prejuízo à parte, em face do princípio da instrumentalidade das formas” (‘pas de nullité sans grief’)”. STJ, 3ª Turma, REsp 2196945/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 10/3/2026, DJEN de 13/3/2026. No mesmo sentido: STJ, 4ª Turma, AgIntEDclAREsp 854863/PR, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023; STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1151934/DF, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020.

O atraso no pagamento somente poderá justificar o desfazimento da arrematação depois de escoado o prazo judicialmente concedido para cumprimento, em atenção ao princípio da instrumentalidade processual e do ‘pas de nullité sans grief’, ensejando a quem alegar a nulidade comprovar o prejuízo daí advindo.

Desta forma, incide o princípio da instrumentalidade das formas à hipótese de ausência de pagamento imediato do valor correspondente à arrematação. A questão não é nova, tendo o já decidido o Superior Tribunal de Justiça em tal norte: “O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas […] Na hipótese, não ficou pas de nullité sans grief demonstrado prejuízo concreto pela falta de pagamento imediato do preço pelo arrematante, em razão de o depósito do preço do bem arrematado ter sido feito três horas após o início do expediente bancário do dia seguinte à arrematação (pois esta ocorreu quando os bancos já haviam encerrado o atendimento ao público), de não ter sido exigida caução dos arrematantes e de o pagamento ter sido feito por meio de cinco cheques sujeitos a compensação após dois dias úteis”.[20]

Nesse sentido, pode-se dizer que o atraso de algumas horas do depósito do valor da arrematação ou mesmo de alguns dias não é suficiente para caracterizar a nulidade do ato processual em questão; ao revés, acolher alegação de nulidade do ato processual sem efetivo prejuízo (como a remição da execução por exemplo),  representaria evidente prejuízo tanto ao arrematante quanto ao exequente e ao Poder Judiciário.

Entre a singela alegação de nulidade desprovida de comprovação de efetivo prejuízo e o princípio da instrumentalidade processual, deve a segunda imperar em prol da efetividade jurisdicional. Sobre o princípio da instrumentalidade processual quando em confronto com outra questão, o ilustre Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça Bandeirante José Roberto dos Santos Bedaque dispara as seguintes lições:

“Daí o confronto entre dois valores. De um lado, a forma do ato processual, meio pelo qual se garante a liberdade e a participação efetiva das partes, possibilitando o desenvolvimento seguro do processo. O outro valor consiste no próprio resultado previsto para o ato. Em última análise, ao exigir a observância de determinada forma, o legislador pretende assegurar o resultado do ato processual, cuja verificação considera imprescindível à regularidade do processo. Se tivermos de optar entre esses dois valores, sem sombra de dúvida devemos preferir o último, pois ele incorpora a natureza instrumental do processo”.[21]

É necessário, pois, que o devedor deverá ser previamente intimado sobre dia e hora da realização do leilão.[22] Na execução fiscal não haverá segundo leilão, se no primeiro não houver lanço superior à avaliação, conforme Súmula 128/STJ.[23]

Argumentos fortíssimos para acolhimento da nulidade processual é a efetiva perda de oportunidade de o devedor realizar a remição da execução prevista no artigo 826 do Código de Processo Civil. Com efeito, o dispositivo legal preceitua: “Antes de adjudicados ou alienados os bens, o executado pode, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios”.

O dispositivo legal merece temperamentos em sua interpretação.

É que apesar de a Lei falar que a remição possa ocorrer ” a todo tempo”, no caso de ter sido realizada arrematação do bem em leilão, a remição deverá ser realizada antes da assinatura do auto de arrematação. A jurisprudência não discrepa sobre o ponto: STJ, 3ª Turma, REsp 1862676/SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/2/2021, DJe de 1/3/2021; STJ, 2ª Turma, AgRgREsp 958769/RS, Relator: Ministro Humberto Martins, julgado em 1/3/2012, DJe de 7/3/2012; STJ, 3ª Turma, RMS 31914/RS, Relator: Ministro Massami Uyeda, julgado em 21/10/2010, DJe de 10/11/2010; STJ, 3ª Turma, REsp 944451/SP, Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros, julgado em 6/12/2007, DJ de 18/12/2007, p. 276; STJ, 3ª Turma, REsp 629342/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 22/6/2004, DJ de 2/8/2004, p. 393; STJ, 4ª Turma, REsp 137219/RS, Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 7/10/1997, DJ de 19/12/1997, p. 67508.

Ocorre a possibilidade de remição quando, no curso da ação, o devedor realiza o pagamento da dívida, satisfazendo o crédito buscado na execução/cumprimento.

Parece existir no Código de Processo Civil diferença entre remição da execução (pagamento total da dívida, juros e custas, conforme visto) da remição de bens penhorados em casos muito específicos (como o resgate pelo valor da maior oferta), como expressamente

O Código de Processo Civil diferencia a remição da execução (pagamento total da dívida, juros e custas, conforme visto) da remição de bens penhorados em casos muito específicos.

   Nesse viés, o § 3º do artigo 877 do Código de Processo Civil assegura que no caso de penhora de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de adjudicação, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido.

  Na hipótese de penhora de bem indivisível, é reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições com o arrematante, conforme § 1º do artigo 843 do Código de Processo Civil.

    Em conformidade com a inteligência do artigo 882 do Código de Processo Civil, não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial. Eis o princípio da primazia do leilão eletrônico,[24] como aliás já assentado judicialmente pelo Superior Tribunal de Justiça: “o artigo 882 do CPC/15, em inovação legislativa, determina a prevalência do leilão eletrônico ao presencial, o que vem regulamentado pela Resolução nº 236/2016 do CNJ”. Assim, a “Referida Resolução, complementando o CPC, indica que o Juízo da execução é o competente para realizar os atos referentes ao leilão por meio eletrônico (artigos 2º e 16)”. O leilão eletrônico é uma medida legítima e que “confere maior agilidade e menor onerosidade ao processo executivo, em observância ao equilíbrio da execução, na medida em que, havendo mais de uma forma de executar os bens do devedor, deve-se optar pela menos gravosa (art. 805 do CPC)” pois o “processo executivo deve caminhar rumo a evolução legislativa, em observância aos avanços tecnológicos que possibilitam maior eficiência na satisfação dos créditos, em respeito a dignidade das partes que terão maiores oportunidades de acompanhar o feito com mais transparência e menos entraves burocráticos.”[25]

O leilão eletrônico encontra disciplina infralegal na Resolução 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça.

Há necessidade de prévia intimação, com pelo menos 5 dias de antecedência do leilão, do executado (por intermédio de seu advogado), o co-proprietário de bem indivisível, o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais, além de outras pessoas determinadas em Lei, sob pena de nulidade processual.[26]

Finalmente, cumpre indicar entendimento sumulado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre arrematação: Súmula 4/TJSP: “É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66”; Súmula 5/TJSP: “Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário”; Súmula 33/TJSP: “Na execução fiscal considera-se preço vil a arrematação por valor igual ou inferior a 30% da avaliação do bem (art. 692 do CPC)”.

Decorrido o prazo de 10 (dez) dias sem qualquer objeção interna, qualquer pleito de invalidação da arrematação só poderá ser veiculado por meio de ação autônoma, processada em autos apartados, com ampla dilação probatória, nos termos do § 4º do artigo 903 do Código de Processo Civil.

Para ajuizamento de ação anulatória mostra-se imprescindível a instrução do feito com a respectiva carta de arrematação devidamente assinada. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça não destoa: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. PRESSUPOSTO PROCESSUAL. EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. NÃO PROVIDO. 1.A expedição da carta de arrematação constitui pressuposto processual para o ajuizamento da ação autônoma para requerer a invalidade da alienação judicial realizada. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntEDclREsp 2079588/MT, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Julgamento: 4/3/2024, Publicação: 7/3/2024.

Além disso, a ausência de registro da arrematação judicial não impede a desconstituição da penhora, quando comprovada a posse legítima e a anterioridade da alienação, conforme entendeu acertadamente o Tribunal de Justiça capixaba.[27]

O Superior Tribunal de Justiça entende que a alegação de impenhorabilidade do bem de família não pode ser arguida em ação anulatória da arrematação após o encerramento da execução. Nesse sentido: STJ, 4ª Turma, AgIntREsp 1699511/SP, Relator: Ministro Marco Buzzi, DJe 17/5/2019;[28] STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1227203/SP, Relator: Ministro Antônio Carlos Ferreira, DJe 19/12/2018;[29] STJ, 2ª Seção, AR 4525/SP, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe 18/12/2017;[30] STJ, 3ª Turma, AgRgREsp 853296/GO, Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros, DJ 28/11/2007;[31] STJ, 4ª Turma, REsp 296418/SP, Relator: Ministro Fernando Gonçalves, julgado em 26/8/2003, DJ de 8/9/2003, p. 333;[32] STJ, 4ª Turma, RMS 5998/RJ, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 22/8/1995, DJ de 11/9/1995, p. 28830;[33]  STJ, 4ª Turma, REsp 49616/RJ, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 17/8/1994, DJ de 19/9/1994, p. 24699;[34]  STJ, 4ª Turma, REsp 273248/MG, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 10/10/2000, DJ de 2/4/2001, p. 299.[35]

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça igualmente afirma que o  afastamento da exceção à impenhorabilidade prevista no artigo 3º da Lei 8009/1990 não se estende ao saldo remanescente do produto da arrematação, de forma que, quitada a dívida, o crédito excedente não perde seu caráter de bem de família.  Nessa direção, apresenta-se o seguinte julgado: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO. IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO DO ART. 3º, V, DA LEI 8.009/90. INAPLICABILIDADE. DÍVIDA DE TERCEIRO. PESSOA JURÍDICA. IMPOSSIBILIDADE DE PRESUNÇÃO DE QUE A DÍVIDA FORA CONTRAÍDA EM FAVOR DA ENTIDADE FAMILIAR. FATO SUPERVENIENTE. PENHORA E ARREMATAÇÃO EM OUTRA EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL. AFASTAMENTO. IRRELEVÂNCIA PARA O CASO CONCRETO. SALDO REMANESCENTE. PROTEÇÃO (CC/2002, ART. 1.715, PARÁGRAFO ÚNICO). PRESERVAÇÃO DE SUA NATUREZA ORIGINAL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Somente é admissível a penhora do bem de família hipotecado quando a garantia foi prestada em benefício da própria entidade familiar, e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro. 2. Não se pode presumir que a garantia fora dada em benefício da família, para, assim, afastar a impenhorabilidade do bem com base no art. 3º, V, da Lei 8.009/90. 3. Na hipótese dos autos, a hipoteca foi dada em garantia de dívida de terceiro, a sociedade empresária The Place Restaurante Ltda, a qual celebrou contrato de mútuo com o Banco Safra S/A, por meio de Cédula de Crédito Comercial. Desse modo, a garantia da hipoteca, cujo objeto era o imóvel residencial da ora agravada, foi feita em favor da pessoa jurídica e não em benefício próprio da titular ou de sua família, o que afasta a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no inciso V do art. 3º da Lei 8.009/90. 4. No mais, alega o ora agravante a existência de fato superveniente. Relata que o imóvel, objeto de discussão neste agravo de instrumento, foi arrematado, no âmbito de processo de execução condominial, e o valor da arrematação foi depositado em juízo, o que afastaria o interesse recursal da ora agravada. 5. Destinando-se o produto da arrematação do imóvel ao pagamento de débitos condominiais e uma vez quitada a dívida, o saldo da arrematação não perde sua natureza original de bem de família, sobretudo porque à proteção prevista na Lei 8.009/90, que decorre do direito constitucional à moradia (CF, art. 6º, caput), deve ser dada a maior amplitude possível. 6. Nesse contexto, o alegado fato superveniente – arrematação do imóvel – não afasta o interesse da ora agravada em obter o provimento jurisdicional de reconhecimento da impenhorabilidade de seu único imóvel, tampouco torna prejudicado o resultado da decisão que proveu o recurso especial. Tendo sido, neste feito, reconhecida a impenhorabilidade do imóvel da ora agravada – por não se lhe aplicar a exceção do inciso V do art. 3º da Lei 8.009/90 -, o saldo remanescente do produto da arrematação deste imóvel em outro processo seguirá resguardado pelas garantias legais do bem de família (CC/2002, art. 1.715, parágrafo único), devendo, pois, ser utilizado em proveito da entidade familiar da recorrida e de seu direito à moradia. 7. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgRgAgRgAg 1094203/SP, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 26/4/2011, DJe de 10/5/2011.

No mesmo sentido as decisões monocráticas proferidas nos seguintes feitos judiciais: STJ, 3ª Turma, AREsp 2181455/PR, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, publicado em 24/10/2022; STJ, 4ª Turma, AREsp 1477639/SP, Relator: Ministro Antônio Carlos Ferreira, publicado em 9/2/2021; STJ, 4ª Turma, REsp 1803643/SP, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, publicado em 2/12/2020.

O ajuizamento dessa ação autônoma, contudo, não tem o condão de suspender os efeitos da arrematação, nem de impedir que o arrematante tome posse do bem ou registre a propriedade em seu nome, salvo se preenchidos os requisitos rigorosos da tutela de urgência. Se a ação autônoma for julgada procedente anos mais tarde, e o arrematante estiver de boa-fé, a arrematação será preservada, resolvendo-se a obrigação em perdas e danos contra o exequente (credor) ou contra o Estado, que responderão civilmente perante o executado lesado.

8. Sub-rogação do Preço e Extinção de Ônus Reais.

Como reflexo direto da natureza originária da aquisição, os gravames que recaíam sobre o bem não acompanham a coisa para as mãos do arrematante; em vez disso, ocorre o fenômeno da sub-rogação real sobre o preço.

Isso significa que as penhoras anteriores, hipotecas, anticreses ou demais garantias reais que gravavam o imóvel perdem o vínculo com a coisa corpórea e passam a incidir sobre o dinheiro pago pelo arrematante no leilão. O valor arrecadado fica depositado em conta judicial e será disputado pelos credores concorrentes, observando-se a ordem legal de preferência (créditos trabalhistas, tributários, condominiais e, posteriormente, os credores com garantia real e quirografários). O arrematante recebe o imóvel livre de tais embaraços, devendo o juiz ordenar o cancelamento de todas as averbações de penhoras e ônus na matrícula do bem.

9. Responsabilidade pelos Débitos do Bem (Tributários e Condominiais).

Um dos pontos mais sensíveis no cotidiano das hastas públicas refere-se à responsabilidade pelo pagamento de dívidas acumuladas pelo bem antes da data do leilão, dividindo-se a matéria entre obrigações tributárias e obrigações de natureza propter rem (condominiais).

O tratamento das dívidas fiscais encontra regramento explícito no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN). A lei estabelece expressamente que, no caso de arrematação em hasta pública, os créditos tributários devidos pelo bem (como o IPTU, no caso de imóveis, e o IPVA, no caso de veículos) sub-rogam-se sobre o respectivo preço da arrematação.

Portanto, os impostos devidos até a assinatura do auto de arrematação devem ser pagos com o dinheiro depositado pelo arrematante. O fisco deve se habilitar no processo para levantar a sua quota-parte.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça fixou tese vinculante no Tema 1134,[36] determinando ser inválida e ilegal qualquer previsão em edital de leilão que tente repassar ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à alienação. O edital não pode contrariar a norma cogente do Código Tributário Nacional.

As taxas de condomínio possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, aderem à própria coisa. No tocante a essas dívidas, o entendimento jurisprudencial consolidado do Superior Tribunal de Justiça exige uma postura atenta quanto aos termos do Edital do Leilão.

Se o edital mencionar expressamente a existência de débitos condominiais acumulados e estipular que estes correrão por conta do comprador, o arrematante assumirá a obrigação de adimpli-los, haja vista que teve oportunidade de computar esse custo no cálculo de seu lance.

Todavia, se o edital for omisso quanto às dívidas condominiais, o arrematante não poderá ser responsabilizado por elas. Nesse caso de omissão, o débito condominial anterior deverá ser extraído do próprio produto da arrematação ou exigido do executado original por vias próprias, preservando a boa-fé de quem confiou nas informações públicas do certame.

10. Consequências da Arrematação: Transferência Coativa da Propriedade e Posse; Cobrança Pelo Uso ou Ocupação; Reparação de Eventuais Danos Causados.

A consumação da arrematação irradia múltiplos efeitos jurídicos e materiais, tanto na esfera do processo executivo quanto no plano do direito material e registral. A análise detalhada dessas consequências evidencia o impacto do instituto nas relações de propriedade e de crédito.

A principal consequência da arrematação é a perda da propriedade pelo executado e a sua correspondente aquisição pelo arrematante. Trata-se de uma expropriação.

No caso de bens móveis, a transferência da propriedade perfectibiliza-se com a tradição material (entrega) do bem móvel ao arrematante, acompanhada da ordem judicial correspondente.

Quando se trata de bens imóveis, a transferência do domínio exige a expedição da Carta de Arrematação. Esse documento constitui o título formal que o arrematante deverá apresentar perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para que seja realizado o registro na matrícula do imóvel. Hão de ser observados o princípio da continuidade do registro imobiliário[37] e o princípio da prioridade no sistema registral imobiliário.[38]

Simultaneamente à transferência da propriedade jurídica, a arrematação gera o direito à posse direta. O juízo da execução expedirá o Mandado de Imissão na Posse (para imóveis) ou de Busca e Apreensão (para móveis). Desse modo, garante-se que o arrematante possa ingressar no imóvel e usufruir do bem, inclusive mediante o uso de força policial, se houver resistência por parte do executado ou de detentores ilegítimos.

A arrematação do imóvel igualmente autoriza o arrematante a exigir indenização pela ocupação ou uso indevido do bem, sob em razão de incidência do princípio da incolumidade das esferas jurídicas[39] e também como um preito ao princípio da proibição de enriquecimento sem causa. Nesse sentido, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis; além disso, o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante.

O ressarcimento é devido pelo ocupante ou usuário de bem adquirido e pertencente a outrem por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.” Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial é harmônico: STJ, AgIntREsp 1671381/DF, Relator: Ministro Marco Buzzi, Decisão: 1/4/2020; “o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis” STJ, 3ª Turma, REsp 1232559/PR, Relator: Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 11/2/2014, DJe 17/2/2014; “o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação” STJ, 3ª Turma, REsp 1613613/RJ, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018, DJe 18/6/2018.

A jurisprudência, como visto acima, não discrepa sobre o afirmado.[40]

11. Extinção da Execução e Satisfação do Crédito.

Sob a perspectiva estritamente processual, a consumação da arrematação encerra a fase de expropriação de bens. Com o dinheiro depositado em juízo, abre-se a fase de pagamento ao credor.

Se o valor arrecadado for suficiente para cobrir o principal, os juros, a correção monetária, as custas processuais e os honorários advocatícios, o crédito é integralmente satisfeito, ensejando a extinção da execução pelo pagamento, nos moldes do artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil. Se o montante for superior ao débito, o saldo remanescente (sobra) será integralmente devolvido ao executado. Caso seja inferior, a execução prosseguirá pelo saldo devedor restante, devendo o credor buscar outros bens penhoráveis do devedor.

A fim de evitar questionamentos acerca da responsabilidade pelo pagamento de pendências do bem arrematado e em atenção aos princípios do poder geral de cautela, da efetivação e lógica do razoável, recomenda-se que o juiz apenas libere as quantias recebidas do arrematante depois de resolvidas todas as pendências existentes na matrícula do imóvel.

A responsabilidade pelos débitos condominiais na arrematação judicial é uma das matérias mais ricas e debatidas no Superior Tribunal de Justiça. Por se tratar de uma obrigação propter rem (que acompanha a coisa), o tribunal precisou criar regras específicas para equilibrar os direitos do condomínio (que precisa receber as quotas para sobreviver) com os do arrematante (que confia no edital).

O entendimento pacificado da 3ª e da 4ª Turma do STJ baseia-se na premissa de que o Edital de Leilão é o instrumento que vincula todo o procedimento. Se o edital for omisso, o arrematante não pode ser surpreendido com uma dívida oculta.

Mencione-se o entendimento consolidado no Informativo de Jurisprudência 774 do Superior Tribunal de Justiça: “Não cabe a responsabilização do arrematante por dívidas condominiais anteriores à alienação judicial se estas não constaram expressamente do edital de praça, hipótese em que os referidos débitos devem ser pagos com o produto da arrematação” STJ, REsp 1944352/RS, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/5/2023.

Conquanto o Tema 886 de Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça[41] trate originalmente da transação de compra e venda entre particulares, a Corte Superior estende sua lógica para a arrematação judicial. O que define a responsabilidade pelas taxas correntes após o leilão é a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

Assim, divide-se a linha do tempo em três fases jurídicas bem delineadas pelo Superior Tribunal de Justiça: (a) dívidas anteriores à assinatura do auto: pagas pelo produto da arrematação (se o edital foi omisso) ou pelo arrematante (se o edital previu expressamente); (b) dívidas entre a assinatura do auto e a imissão na posse: se o atraso na imissão ocorrer por culpa de recursos do executado ou lentidão do Poder Judiciário, o arrematante ainda não responde pelas taxas, pois não detém a posse direta nem usufrui dos serviços condominiais; (c) dívidas posteriores à imissão na posse: a responsabilidade é exclusiva e integral do arrematante.

Para sintetizar os impactos práticos estudados anteriormente, apresenta-se a seguinte tabela esquemática:

Outro ponto crucial pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça refere-se ao concurso de credores sobre o dinheiro obtido na arrematação. Se o imóvel possuía uma hipoteca (crédito real) e uma dívida de condomínio, quem recebe primeiro?

O Superior Tribunal de Justiça fixou que o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário. A justificativa jurídica é que a quota condominial serve para a conservação da própria coisa. Se o condomínio não mantiver o prédio de pé, o bem hipotecado se desvaloriza ou deixa de existir. Logo, o dinheiro do leilão paga primeiro o condomínio e o que sobrar vai para o banco hipotecário.

12. Procedimentos Registrais.

O auto de arrematação, expedido assim que realizada a arrematação em leilão é um documento diverso da denominada carta de arrematação, documento hábil a operar a transferência da propriedade imobiliária no registro de imóveis. Apenas a carta de arrematação é o instrumento legítimo é que se mostra apto a autorizar a transferência da propriedade imobiliária no registro público de imóveis, na forma do que dispõe expressamente o número 26 do inciso I do artigo 167 ao afirmar que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos atos alusivos a da arrematação e da adjudicação em hasta pública.

A expedição da carta de arrematação pelo juiz não transfere automaticamente a propriedade imobiliária ao arrematante, uma vez que no direito brasileiro, a propriedade de bens imóveis só se transmite com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), conforme dita o artigo 1245 do Código Civil. Essa fase cartorária é repleta de formalidades burocráticas essenciais.

Apenas o registro imobiliário transfere a propriedade ao arrematante e não a singela expedição e assinatura da carta de arrematação.  Josué Modesto Passos indaga e responde: “Se a arrematação constitui somente um titulus, qual é, então, o modus acquirendi, tratando-se de imóvel? O modo é a inscrição no registro de imóveis (CC/2002, art. 1.245, caput; CC/1916, arts. 532, III, 533 e 856, II) ou, antes do CC/1916, a tradição. Nesse sentido, Ramalho explica que “o verdadeiro domínio só se transmite ao arrematante depois do pagamento do preço e da tradição e imissão da posse, ou quase posse”. Velho assevera que o arrematante só adquire o domínio depois de tomar posse, para o que precisa da carta de arrematação, e esclarece que a transcrição prevista na Lei 1.237/1864 só se prestava para fazer prova contra terceiros. Segundo Pontes de Miranda, “as arrematações e adjudicações em hasta pública (praça de juízo, ou leilão), se referentes a imóveis, têm de ser transcritas para que a transmissão da propriedade se dê”, porque “a transcrição dos títulos de transferência é que é modo de adquirir a propriedade imobiliária, não a carta de arrematação ou a carta de adjudicação”. Têm a mesma opinião, na doutrina mais moderna, Assis e Theodoro Júnior”.[42]

O § 2º do artigo 901 do Código de Processo Civil disciplina que a carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.  

Para que o Oficial do Registro de Imóveis não recuse registrar a carta de arrematação com a expedição de Nota de Exigência ou Nota Devolutiva, a Carta de Arrematação expedida pela secretaria da Vara do Tribunal deve conter obrigatoriamente os requisitos do artigo 901, § 2º, do Código de Processo Civil e ainda irá sofrer uma análise de qualificação jurídica.

O título judicial que autoriza a transferência da titularidade/propriedade imobiliária será sujeito à qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis quando apresentado para registro, podendo ser recusado acaso ocorra alguma inconsistência ou detectada alguma ilegalidade ou irregularidade no título que pode ser superável ou não.

A arrematação de imóvel faz incidir o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), imposto municipal, mas que pode também ser exigido pelo Distrito Federal ante o que dispõe o § 1º do artigo 32 da Constituição Federal.[43]

A comprovação do recolhimento há de ser exigida pelo Oficial do Registro de Imóveis para a transmissão da propriedade imobiliária Havia uma intensa disputa prática sobre quando o arrematante deveria pagá-lo: se no momento do lance ou após o registro. O Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça pacificaram a questão decidindo que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel e não em outro momento.

Contudo, para fins de celeridade e por exigência do Código de Processo Civil, os juízes costumam condicionar a entrega física da Carta assinada à apresentação da guia de ITBI devidamente paga. A base de cálculo do ITBI na arrematação judicial é o valor do lanço (o preço efetivamente pago no leilão) e não o valor venal de Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) ou o valor da avaliação, salvo se o valor do lanço for manifestamente desproporcional.

Como afirmado, ao receber a carta de arrematação, o Oficial do Registro de Imóveis realizará o exame de qualificação registral, podendo o exame ser positivo, onde será realizado o registro ou negativo, no qual o oficial do registro de imóveis devolverá o título apresentado com uma nota de exigência/devolução a ser atendida no prazo legalmente concedido, sob pena de desconstituição da prenotação, prática que trará sérias consequências jurídicas quando existir disputa sobre a propriedade do bem retratado em títulos contraditórios, isto é, se houver disputa sobre a propriedade. Decaída a prenotação, há perda da prioridade no registro imobiliário e eventual título “na fila” ou suspenso agora terá prioridade no registro que proporcionará a transferência imobiliária.[44]

Um importante aspectos prático merece abordagem: o princípio da continuidade registral imobiliária sinaliza que a corrente de transmissões de um imóvel não pode ter interrupções (A vende para B, B vende para C) e isso deve ser observado na qualificação registral e em caso de eventual divergência, a questão deverá ser apreciada e decidida judicialmente.

É assegurado ao arrematante formular pedido para que o registrador imobiliário proceda ao cancelamento de todas as penhoras e hipotecas anteriores gravadas na matrícula, anexando as ordens de cancelamento emitidas pelo juiz da execução (baixas de penhora via sistema eletrônico ou mandados de cancelamento). O imóvel, então, ganha uma matrícula “limpa”, pronta para livre disposição do novo proprietário.

12.1 Cartas de Arrematação Conflitantes, Contraditórias ou Excludentes. Princípio da Prioridade na Aquisição Imobiliária.

O princípio da prioridade no registro da aquisição imobiliária “encontra previsão em vários preceitos de Lei, dentre os quais a Lei de Registros Públicos, que faz as seguintes menções à preferência nos artigos 12, 146, 147, 151, 186, 191 e 192”  e ele “é de importância ímpar para o sistema de registro imobiliário, pois é a partir dele que, na análise de títulos contraditórios submetidos a registro, o registrador terá a segurança jurídica necessária para, sob o aspecto temporal,  efetivar a transferência da titularidade da propriedade imobiliária àquele que estiver melhor posicionado no tempo”.[45]

Uma hipótese de aplicação não tão remota em leilões públicos, é a possibilidade de incidência de várias penhoras sobre o mesmo bem e, consequentemente, a realização de leilões simultâneos, conquanto o princípio da prudência e da segurança jurídica digam o contrário. É viável, seja por erro judiciário ou por incidência do princípio da celeridade e efetividade processuais, que o mesmo bem imóvel venha a ser alienado a mais de uma pessoa.[46]

A questão é solucionada pelo princípio da prioridade no sistema registral imobiliário,[47] e pode ser resumida no brocardo latino prior in tempore, potior in jure, em vernáculo claro significa exatamente isto: terá a titularidade imobiliária aquele que primeiro apresentar o título a registro e esse for efetivada a transferência da titularidade do imóvel em conformidade com a Lei.

Com esse escopo, a Lei de Registros Públicos traz uma série de dispositivos que asseguram a observância do princípio da prioridade no sistema registral imobiliário, sob severas sanções ao oficial que aviltá-lo.

Os títulos serão prenotados na Serventia de Registro de Imóveis na ordem de sua chegada, sendo terminantemente vedada a prática de admissão de títulos sem indicação precisa sobre a data e horário de seu recebimento pelo Registro de Imóveis, da qual o oficial dará recibo. Todos os títulos, apresentados no horário regulamentar e que não forem registrados até a hora do encerramento do serviço, aguardarão o dia seguinte, no qual serão registrados, preferencialmente, aos apresentados nesse dia.

O artigo 11 da Lei de Registros Públicos determina que os oficiais de registro de imóveis adotem o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral.   Por tal razão é que o artigo 12 da Lei de Registros Públicos complementa a racionalidade do sistema registral ao preceituar que nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.

Nessa linha de raciocínio, o artigo 182 da Lei de Registros Públicos preceitua que, apresentado o título para registro imobiliário, ele tomará, no protocolo, “o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, lançando-se em seguida o apontamento provisório do título à margem da matrícula, a chamada “prenotação”.

É a prenotação no registro de imóveis, portanto, é o ato jurídico que garantirá a prioridade na transmissão imobiliária a quem apresentar os títulos e atender a todos os requisitos da Lei. A prenotação, consoante Miguel Maria de Serpa Lopes:

“exerce função precípua quanto a uma das finalidades do registro, consistente, inegavelmente, não só na de constituição de direitos ou de requisitos de sua disponibilidade e de sua publicidade, como a de ser o fundamento da prioridade dos direitos que lhe são afetos. Não obstante, cessados seus efeitos, por omissão do interessado em atender às exigências legais, nada obsta o registro de título diverso”.[48]   

Luiz Guilherme Loureiro não diverge sobre a importância da prenotação, ao asseverar que:

“Com a prenotação, começa a correr o prazo de 30 dias para que se proceda ao exame de qualificação, eventual cumprimento das providências determinadas pelo oficial, e o registro do título. Ultrapassado tal prazo, sem que sejam observadas as exigências prévias ao registro, extinguem-se os efeitos da prenotação e o título deverá ser novamente apresentado e protocolado. Se nesse ínterim for apresentado novo título, este passa a gozar do direito de preferência. […] A prenotação, pois, é o assento prévio no protocolo, que assegura a precedência do direito real representado no título. Este direito de prioridade, no entanto, dura apenas trinta dias. Se o interessado não cumprir injustificadamente as exigências do oficial para o registro do título neste trintídio (ex.: apresentação de documentos, quitação de tributos, etc.), a prenotação é automaticamente cancelada e, consequentemente, perde-se o direito à prioridade. Se o registro for realizado, a precedência do direito real começa com a prenotação e não a partir da data do registro. Declarada dúvida pelo serventuário, vindo a ser julgada improcedente, o registro vale desde a data da prenotação”.[49]

O nobre registrador paulista Flauzilino Araújo dos Santos vaticina certeiramente:

“Existindo prenotações de títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o imóvel, caberá ao interessado diligenciar tempestivamente no sentido da manutenção dos efeitos da prenotação. A justificativa deverá ser feita perante o Judiciário pela propositura de ação declaratória ou de outra natureza cabível na espécie, dentro do trintídio. O Judiciário examinará os pressupostos do fato e as provas de sua ocorrência. A medida, repita-se, deverá ser proposta e comunicada ao oficial dentro do trintídio. Nesse caso suspendem-se os prazos e os efeitos da prenotação até decisão final. Se o interessado não fizer isso, ou se o fizer fora do trintídio, não poderá beneficiar-se dos efeitos da prenotação, efeitos que terão cessado irremediavelmente pela sua inércia ou negligência. E que segundo se deduz das disposições dos artigos 190 e 191, um dia útil após o perecimento dos efeitos da prenotação, ou em dias seguintes, o oficial terá qualificado e registrado os títulos prenotados posteriormente.”[50]

O artigo 205 da Lei de Registros Públicos apregoa que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. No caso dos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 40 (quarenta) dias de seu lançamento no Protocolo.

Importantíssimas, nesse ponto, são as colocações de Walter Ceneviva, no sentido de que a “cessação da produtividade de efeitos da prenotação é automática, pois contrária ao sistema qualquer forma de extensão desse prazo. O número de ordem prossegue assinalando a data de ingresso do título em cartório, e sua posição no protocolo. Todavia, a prenotação, como tal, deixa de produzir os efeitos da prioridade, pois o direito, a que corresponde, caduca. O advérbio automaticamente exclui necessidade de providência pelo cartório, sendo a cessação resultado direto do decurso de prazo, quando o interessado se omita no atendimento de exigência legal do serventuário ou, afirmando-a ilegal, requeira declaração de dúvida”.[51]  

Para a cessação dos efeitos da prenotação não há necessidade de providência prévia alguma pelo registro imobiliário, pois a cessão dos efeitos opera ex legis. Assim, não há que se falar em notificação, intimação ou constituição em mora do apresentante do título levado a registro mas que não cumpriu com as exigências da Lei para ter o título efetivamente registrado na matrícula imobiliária para fins de transferência da titularidade do imóvel. O simples não-atendimento às exigências legais no prazo legal para o registro do título na matrícula imobiliária simplesmente torna sem qualquer eficácia a prenotação realizada.

A Lei de Registros Públicos não impede que o oficial do registro imobiliário receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro, ainda que antagônico, excludente ou contraditório.

A bem da verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos de registros imobiliários contraditórios[52] ou excludentes sobre o mesmo imóvel, todavia ressaltando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo. A leitura dos artigos 186, 190, 191 da Lei de Registros Públicos possibilita tal conclusão:

“Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.”

“Art. 190 – Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.”

“Art. 191 – Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.”

Ao comentar os artigos 190 e 191 da Lei de Registros Públicos, Ulysses da Silva dispara as seguintes lições:

“Seja como for, a lei não autoriza o registro, no mesmo dia, de dois títulos contraditórios, como consta dos arts. 190 e 191. Não vemos razão plausível para isso, tendo em vista que, lançados os registros, no mesmo dia, pela ordem determinada na protocolização, o resultado seria o mesmo, especialmente levando-se em conta retroagirem, os seus efeitos, à data da prenotação. Impõe-se, ainda, a respeito, análise mais profunda. Com efeito, existem casos em que a contradição observada veda obrigatoriamente o acesso ao fólio real do título prenotado em segundo lugar, simplesmente porque, com o registro do primeiro, esgota-se a disponibilidade. Isso acontece com duas vendas do mesmo imóvel. Seguindo a regra, a primeira será registrada, não obstante lavrada depois, e a segunda será recusada porque o imóvel não mais se encontra em nome do transmitente. Constatando haver fraude ou má-fé, o oficial pode comunicá-la ao seu Juiz Corregedor”.[53]

          A Lei de Registros Públicos ainda dispõe que será nulo o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade.  

O princípio da prioridade no sistema registral imobiliário assim, é de importância supina para os trabalhos dos oficiais de registro imobiliários e para a segurança jurídica, valendo aqui o brocardo romano dormientibus non sucurrit jus.[54] “Não restam dúvidas, pois, de que a transferência da propriedade imobiliária ocorrerá aquele que primeiro registrar o ato translativo na matrícula do imóvel, quando da ocorrência de direitos contraditórios e excludentes. É a aplicação do brocardo dormientibus non sucurrit jus retratando as consequências do princípio da prioridade”.[55]

 Todos os que tenham títulos suficientes para transferência da propriedade imobiliária poderão ser registrados, mas o primeiro terá prioridade sobre o segundo, e este sobre o terceiro. Assim, sucessivamente, ao infinito. Tal “ordem de precedência” é o cerne do que se denomina como princípio prioridade registral, de maneira que garantirá a quem primeiro apresentar o título para registro imobiliário — e cumprir as exigências legais — terá a propriedade transferida para sua esfera jurídica.

Sobre a apresentação de título para prenotação, o usuário dos serviços poderá optar: (a) pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou, ainda, (b) pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de 5 (cinco) dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro. Os efeitos da prenotação serão mantidos durante o prazo mencionado na letra (b). Efetuado o depósito, os procedimentos registrais serão finalizados com a realização dos atos solicitados e a expedição da respectiva certidão.   Fica autorizada a devolução do título apto para registro, em caso de não efetivação do pagamento no prazo previsto, caso em que o apresentante perderá o valor da prenotação.  

Um ponto interessante: os títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos dos artigos 22 e 28 da Lei 12810/2013, respectivamente, poderão efetuar o pagamento dos atos pertinentes à vista de fatura.  

O acima disposto aplica-se às unidades federativas que adotem forma de pagamento por meio de documento de arrecadação.  

Finalmente: analisamos o princípio da prioridade no sistema registral imobiliário em artigo específico, para qual remetemos sua leitura. [56]

13. Jurisprudência.

 Como sempre é feito, a apresentação do entendimento jurisprudencial é de suma importância para a compreensão dos institutos jurídicos tratados e também para sua aplicabilidade prática.

É indiscutível que a jurisprudência ganhou um papel central e estratégico no ordenamento jurídico brasileiro após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 e para isso basta conferir a inteligência dos artigos 926, 927 e 928 do referido diploma legal, entre outros.

A lei escrita é corpo estático; a jurisprudência, a alma que o movimenta. No ordenamento brasileiro, o Código de Processo Civil de 2015 operou uma verdadeira transmutação alquímica: aquilo que era mero reflexo e fonte secundária ergueu-se como coluna principal do templo da Justiça. Não se trata mais de julgar o caso pela letra, mas de ler a letra pelo espírito já consolidado dos tribunais. Rompeu-se o caos da contradição: onde antes reinava a sorte de decisões opostas para dores idênticas, hoje impera a força normativa do precedente, que amarra o arbítrio e liberta a estabilidade.

Buscar a segurança jurídica é o primeiro dever da razão processual, pois o Direito que não prevê o amanhã condena o presente à cegueira. O Código de Processo Civil de 2015 impôs aos magistrados um tríplice espelho: a jurisprudência deve ser estável para não vacilar; íntegra para não se corromper; coerente para não se contradizer. Quando o Tribunal fala com uma só voz, o cidadão caminha com passos firmes. Os cidadãos e jurisdicionados sabem, de antemão, o norte a ser seguido antes mesmo de iniciar sua marcha em busca da concretização de seus anseios sociais, sepultando-se o fantasma da surpresa jurídica e processual, sob o peso da previsibilidade.

O princípio da igualdade perante a lei era, outrora, uma promessa abstrata minada pelo acaso das urnas de sorteio; dois homens idênticos encontravam destinos opostos a depender da toga que os ouvia. O novo diploma processual resgatou a verdadeira isonomia ao transformar o precedente em balança universal. Pelos institutos dos recursos repetitivos e do IRDR, a Justiça não mais fragmenta o direito em mil sentenças particulares, mas une mil causas sob uma única tese abstrata. Multiplica-se a eficácia, divide-se a injustiça.

Engana-se quem pensa que a justiça tardia é apenas falha de tempo; ela é, sobretudo, falha de método. Diante de um Judiciário sufocado por demandas em massa, o gigantismo do problema exigiu a concisão da resposta. O veredicto liminar e a aplicação imediata das teses de cúpula funcionam como cortes precisos em nós górdios: cura-se a morosidade generalizada com o remédio da simplificação. O tempo do magistrado deixa de ser desperdiçado na repetição do óbvio e passa a ser investido na complexidade do novo.

Por fim, alterou-se a própria arte da Advocacia, que transpôs as fronteiras do silogismo legalista para habitar o terreno da hermenêutica viva. O advogado contemporâneo não é mais um mero leitor de artigos legais, mas um geógrafo e historiador do comportamento pretoriano. O debate elevou-se em técnica e agudeza: litigar agora exige o domínio da distinção (distinguishing) ou o engenho da superação (overruling), entre outras ferramentas para aplicação e interpretação jurisprudencial. O aplicador da Lei olha para o passado do Tribunal para desenhar, com o elevado grau de segurança jurídica, o futuro da lide, moldando uma cultura onde a reverência à decisão colegiada é o esteio da própria civilidade.

          Sobre a temática do presente artigo — princípio da irretratabilidade da arrematação e alguns de seus desdobramentos abordados em sua análise — foram localizados os seguintes julgados:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ARREMATANTE DE BOA-FÉ. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. A coisa julgada formada na ação anulatória não é oponível ao terceiro arrematante de boa-fé que não participou da relação processual, conforme o art. 506 do CPC, que limita os efeitos da coisa julgada às partes do processo. 2. A arrematação de imóvel em leilão público, uma vez aperfeiçoada, é considerada perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC, sendo protegida a boa-fé do terceiro adquirente. 3. Eventuais vícios no procedimento anterior ao leilão resolvem-se em perdas e danos entre o devedor e o credor fiduciário, sem prejuízo ao direito do arrematante de boa-fé. 4. Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório, conforme a Súmula 98 do STJ, sendo indevida a aplicação de multa de 2% sobre o valor da causa. 5. Recurso especial provido.” STJ, 4ª Turma, REsp 2226375/MG, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.

“DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SUB-ROGAÇÃO DE DIREITOS DO ARREMATANTE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. Ação de consignação em pagamento ajuizada por empresa de agroindústria, em razão de dúvida objetiva sobre quem deveria receber o pagamento pela cana-de-açúcar colhida em dois imóveis rurais arrematados por terceiro, diante de contrato de compra e venda de cana celebrado com os cultivadores. Pedido de depósito judicial e citação dos possíveis titulares do crédito. 2. Sentença de procedência do pedido consignatório reconhecendo como credores os contratantes que cultivaram a cana, com fundamento no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, e condenando o arrematante ao pagamento de custas e honorários. 3. Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento à apelação do arrematante, julgando improcedente a consignatória, com fundamento no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, que prevê a sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante, determinando o levantamento do valor pelo arrematante e condenando a autora ao pagamento de custas e honorários. 4. A questão em discussão consiste em saber se a sub-rogação do adquirente prevista no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra se aplica ao caso de compra e venda de cana-de-açúcar, sem relação de arrendamento ou parceria, e se a dúvida objetiva sobre o legítimo titular do crédito justificaria o ajuizamento da ação de consignação em pagamento. 5. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece o direito do arrematante de imóvel à percepção dos frutos desde a lavratura do auto de arrematação, independentemente do registro da carta de arrematação no cartório de registro de imóveis. 6. A sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante, prevista no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, aplica-se ao caso em análise, considerando que o arrematante passou a ser o legítimo titular do crédito gerado pelo contrato de compra e venda de cana-de-açúcar. 7. Não há dúvida objetiva que justifique o ajuizamento da ação de consignação em pagamento, uma vez que a titularidade do crédito foi devidamente comprovada pela apresentação da carta de arrematação. 8. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.” STJ, 4ª Turma, AREsp 2564359/SP, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO DO VALOR PELA ARREMATANTE. PEQUENO ATRASO. INSUFICIÊNCIA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO ATO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVO PREJUÍZO. I. HIPÓTESE EM EXAME. 1. Cumprimento de sentença em que houve a oposição de embargos à arrematação, do qual foi extraído o presente recurso especial, interposto pela arrematante em 13/11/2024 e concluso ao gabinete em 5/3/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se ocorreu, na hipótese, negativa de prestação jurisdicional e (II) se houve o descumprimento do prazo para o depósito do valor correspondente à arrematação, de modo a ensejar a nulidade do ato expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem soluciona integralmente a controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. A arrematação corresponde ao ato de expropriação de bens penhorados, por meio da alienação em leilão público, como forma de realizar a execução por quantia certa. De acordo com o artigo 903 do CPC, independentemente da modalidade de leilão, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. 5. Por sua vez, o artigo 892, caput, do CPC estabelece: “Salvo pronunciamento judicial em sentido diverso, o pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por meio eletrônico.” 6. São aplicáveis à arrematação os princípios que regem as nulidades no direito processual, entre os quais o da instrumentalidade das formas e do pas de nullité sans grief. 7. Na hipótese, em que pese o depósito do valor tenha sido efetuado pela arrematante algumas horas depois do término do prazo estabelecido no edital de leilão, tal circunstância não basta para que seja declarada a invalidade da arrematação, diante da ausência de demonstração de efeito prejuízo por qualquer dos integrantes da relação processual. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial conhecido e provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 2196945/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 10/3/2026, DJEN de 13/3/2026.

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. INOBSERVÂNCIA DE FORMALIDADES. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO CONCRETO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA (CPC/73, ART. 20, § 4º). REVISÃO DO VALOR FIXADO. IMPOSSIBILIDADE. RESPEITO AOS PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief). 2. Na hipótese, não ficou demonstrado prejuízo concreto pela falta de pagamento imediato do preço pelo arrematante, em razão de o depósito do preço do bem arrematado ter sido feito três horas após o início do expediente bancário do dia seguinte à arrematação (pois esta ocorreu quando os bancos já haviam encerrado o atendimento ao público), de não ter sido exigida caução dos arrematantes e de o pagamento ter sido feito por meio de cinco cheques sujeitos a compensação após dois dias úteis. 3. A jurisprudência desta Corte somente admite a revisão, em recurso especial, do juízo de equidade referente à fixação de honorários advocatícios (art. 20, § 4º, do CPC/1973) quando o valor arbitrado é irrisório ou exorbitante, o que não é o caso dos autos. 4. Agravo interno desprovido.” STJ, 4ª Turma, AgIntEDclAREsp 854863/PR, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023.

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DO PREJUÍZO. APELAÇÃO. INTEMPESTIVIDADE. CARGA DOS AUTOS PELO ADVOGADO DA PARTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que a nulidade somente é declarada quando demonstrado o efetivo prejuízo à parte, em face do princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief). 2. “O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que a carga dos autos pelo advogado da parte, antes de sua intimação por meio de publicação na imprensa oficial, enseja a ciência inequívoca da decisão que lhe é adversa, iniciando a partir daí a contagem do prazo para a interposição do recurso cabível” (AgInt no AREsp 1.483.050/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17.9.2019, DJe de 3.10.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1151934/DF, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL PARA REMIÇÃO DA EXECUÇÃO. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. OBJETO DO DEPÓSITO REMISSIVO. INTEGRALIDADE DA DÍVIDA EXECUTADA E SEUS ACESSÓRIOS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Ação de execução de título extrajudicial proposta em 18/03/2016. Recursos especiais interpostos em 17/09/2019 e 18/11/2019 e atribuídos a este gabinete em 05/09/2020. Julgamento: CPC/2015. 2. JNE Telecomunicações e Informática EIRELI não recorreu da decisão interlocutória proferida pelo Juízo de primeiro grau, razão pela qual carece de interesse recursal para impugnar o acórdão. 3. O propósito recursal consiste em dizer a) se houve violação ao princípio da não surpresa; b) qual o termo final para a remição da execução e c) se o valor depositado em juízo, com a finalidade de remir a execução, deve abarcar o valor da penhora efetivada no rosto dos autos. 4. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 5. “O enunciado processual da “não surpresa” não implica exigir do julgador que toda solução dada ao deslinde da controvérsia seja objeto de consulta às partes antes da efetiva prestação jurisdicional, mormente quando já lhe foi oportunizada manifestação acerca do ponto em discussão” (AgInt no REsp 1841905/MG). 6. A remição da execução, consagrada no art. 826 do CPC/2015, consiste na satisfação integral do débito executado no curso da ação e impede a alienação do bem penhorado. 7. A jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o direito de remição da execução ser exercido até a assinatura do auto de arrematação (RMS 31.914/RS; AgRg no REsp 958.769/RS). 8. Para a remição da execução, o executado deve pagar ou consignar o montante correspondente à totalidade da dívida executada, acrescida de juros, custas e honorários de advogado, não sendo possível exigir-lhe o pagamento de débitos executados em outras demandas. 9. Recurso especial de JNE Telecomunicações e Informática Eireli não conhecido e recurso especial de Yvonne Hanna Riachi parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1862676/SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/2/2021, DJe de 1/3/2021.

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EXECUÇÃO. PEDIDO DE REMIÇÃO. PRAZO. 24 HORAS OU ANTES DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. 1. Nos termos dos arts. 693 e 694 do Código de Processo Civil, a arrematação só se vê perfeita e acabada depois de assinado o auto pelo juiz. 2. O direito de remição da execução pode ser exercido até a assinatura do auto de arrematação. Precedentes: RMS 31.914/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 21.10.2010, DJe 10/11/2010; REsp 944.451/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 6.12.2007, DJ 18.12.2007. Agravo regimental improvido.” STJ, 2ª Turma, AgRgREsp 958769/RS, Relator: Ministro Humberto Martins, julgado em 1/3/2012, DJe de 7/3/2012.

“RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA – EXECUÇÃO – ARREMATAÇÃO DO BEM EXECUTADO – POSTERIOR DEFERIMENTO DE PEDIDO DE REMIÇÃO E EXTINÇÃO DO FEITO EXECUTIVO – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO ARREMATANTE/RECORRENTE. – MANDADO DE SEGURANÇA – CABIMENTO – NÃO-INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE, DO ENUNCIADO N. 267 DA SÚMULA STF – DEFERIMENTO DA REMIÇÃO ANTERIORMENTE À ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – POSSIBILIDADE – INTERPRETAÇÃO CONJUNTA DOS ARTS. 651 E 694 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DIREITO LÍQUIDO E CERTO DA RECORRENTE – NÃO-OCORRÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO. I – Não incide, na espécie, o Enunciado n. 267/STF, tendo em vista a ausência de intimação da recorrente/arrematante da decisão que deferiu o pedido de remição formulado pela executada e extinguiu a execução, impossibilitando-lhe, por conseguinte, o manejo dos recursos cabíveis; II – O artigo 651 do Código de Processo Civil limita o direito de remição da execução à arrematação do bem constrito, formalidade esta que somente se opera, entretanto, à luz do artigo 694 do mesmo diploma processual, por ocasião da assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, ato que torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável; III – Portanto, conclui-se que o direito de remição da execução pode ser exercido até a assinatura do auto de arrematação; IV – Ausência de direito líquido e certo da recorrente, tendo em vista que, quando da remição do imóvel, ainda não havia sido assinado o respectivo auto de arrematação; V – Recurso improvido.” STJ, 3ª Turma, RMS 31914/RS, Relator: Ministro Massami Uyeda, julgado em 21/10/2010, DJe de 10/11/2010.

“EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. AUTO NÃO LAVRADO. AUSÊNCIA DE ASSINATURA. MERA IRREGULARIDADE. REMIÇÃO. EMBARGOS. PRAZO. INÍCIO. – Normalmente, o direito de remição da execução pode ser exercido até a assinatura do auto de arrematação. O arrematante, contudo, não pode ser prejudicado pela omissão do serventuário em colher a firma do juiz, no auto de arrematação. – A falta de assinatura do auto de arrematação (Art. 694 do CPC) nada tem a ver com o prazo para oposição dos embargos.” STJ, 3ª Turma, REsp 944451/SP, Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros, julgado em 6/12/2007, DJ de 18/12/2007, p. 276.

“Processo civil. Recurso especial. Remição da execução. Prazo. – Em regra, o direito de remição da execução pode ser exercido até a assinatura do auto de arrematação, entretanto, o arrematante não pode ser prejudicado pela omissão do serventuário que deixou de colher a assinatura do juiz no auto de arrematação. – Na hipótese, inviável permitir que o executado exerça direito de remição da execução após dois anos da confecção do auto de arrematação. Recurso especial não conhecido.” STJ, 3ª Turma, REsp 629342/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 22/6/2004, DJ de 2/8/2004, p. 393.

“REMIÇÃO. ARREMATAÇÃO. AUTO. FALTA DE ASSINATURA DO ESCRIVÃO. PRAZO PARA REMIÇÃO. A FALTA DA ASSINATURA DO ESCRIVÃO, NO AUTO DE ARREMATAÇÃO ASSINADO PELO JUIZ, NÃO IMPEDE A FLUENCIA DO PRAZO PARA O EXERCICIO DO DIREITO DE REMIR. RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, MAS IMPROVIDO.” STJ, 4ª Turma, REsp 137219/RS, Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 7/10/1997, DJ de 19/12/1997, p. 67508.

“RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO APÓS LAVRATURA E ASSINATURA DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARTS. 535 CPC/1973. VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA. 1. Não ofende o art. 535 do CPC/1973 o acórdão que examina, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial, circunstância que afasta a negativa de prestação jurisdicional. 2. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e, portanto, pode ser arguida e examinada enquanto integrar o bem integrar patrimônio do devedor, não mais cabendo ser suscitada após a alienação judicial do imóvel e exaurimento da execução, mediante a lavratura e assinatura do auto respectivo. Precedentes. 3. Com a assinatura do auto de arrematação, operam-se plenamente os efeitos do ato de expropriação em relação ao executado e ao arrematante, independentemente de registro imobiliário, o qual se destina a consumar a transferência da propriedade com efeitos em face de terceiros. 4. Recurso especial a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, REsp 1536888/GO, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 26/4/2022, DJe de 24/5/2022. 

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra Laurita Vaz, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). 3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing). 4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial.” STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1347829/SP, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019. 

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. MÚLTIPLOS PROTOCOLOS. POSSIBILIDADE. PRENOTAÇÃO. EFEITOS. REGISTRO PRECOCE. IRREGULARIDADE SANÁVEL. CONVALIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRIORIDADE. PEDIDOS CONEXOS. SOLUÇÃO PREJUDICADA. RETORNO DOS AUTOS. NOVO JULGAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Observados os termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, “o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, seguindo-se a prenotação. 1.1. A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressalvando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo (LRP, arts. 190 e 191). 1.2. Logo, nenhuma irregularidade decorre, no caso concreto, do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriomente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP. 2. Enquanto vigente os efeitos de prenotação precedente, não pode o oficial levar a registro o título que constitua direito real contraditório sobre o mesmo imóvel, protocolado anteriormente. 2.1. O registro precoce, feito irregularmente em razão da inobservância de prenotação anterior, poderá ser convalidado se ocorrer a hipótese prevista no art. 205 da LRP, qual seja a caducidade da anotação provisória por omissão do interessado em atender às exigências legais. 3. Apresentados dois títulos a registro, a lei de regência confere primazia àquele protocolado sob número de ordem mais baixo, consagrando o princípio da prioridade (LRP, art. 186), em seu conhecido axioma: ‘prior in tempore, potior in jure’. 4. A conclusão prejudica a solução conferida aos demais pedidos e às demandas correlatas, cujo reexame pressupõe incursão sobre elementos fático-probatórios dos autos, razão pela qual se faz necessário o retorno dos autos às instâncias ordinárias para novo julgamento, com a delimitação das consequências decorrentes da nova compreensão jurídica dos fatos, inclusive no campo indenizatório, se for o caso. Além disso, o reconhecimento de que é válida a propriedade transmitida em favor da aqui recorrente pode, eventualmente, ter repercussão no direito e interesse de terceiros, circunstância que exigirá a ampliação do corpo subjetivo da lide. 5. Recurso especial parcialmente provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento.” STJ,  4ª Turma, REsp 1756277/CE, Relator: Ministro Antônio Carlos Ferreira, Julgamento: 5/11/2024, Publicação: 4/12/2024.

“CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. BENS DA RECUPERANDA ARREMATADOS EM EXECUÇÕES TRABALHISTAS. ARREMATAÇÃO APERFEIÇOADA ANTES DA PROPOSITURA DO PEDIDO DE SOERGUIMENTO. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL QUE CARACTERIZA TÍTULO DE PROPRIEDADE EM FAVOR DO ARREMATANTE. NÃO SUJEIÇÃO AO PROCESSO RECUPERACIONAL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO PARA DELIBERAR SOBRE TAIS BENS. QUESTÕES ATINENTES À VALIDADE DA ARREMATAÇÃO QUE DEVEM SER APRECIADAS PELO JUÍZO TRABALHISTA NO QUAL SE REALIZOU A ALIENAÇÃO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS DA ARREMATAÇÃO. CRÉDITO CONCURSAL. SUBMISSÃO AO PROCESSO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE SOERGUIMENTO NESSA MEDIDA. 1. A despeito do entendimento predominante nesta Corte Superior, considerando incabível a definição na estreita via cognitiva do conflito de competência acerca da propriedade do bem imóvel litigioso, afigura-se possível a resolução do direito de propriedade, em caráter incidental, no caso em apreço, haja vista que, ao tempo de ajuizamento da recuperação, os atos constritivos que recaíam sobre bens das recuperandas que compõem o complexo fabril já haviam se findado, estando ultimados tais atos de excussão patrimonial por expressa disposição legal, de forma a não mais se falar em bens das recuperandas. 2. A arrematação perfeita, acabada e irretratável decorre da assinatura do respectivo auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, nos moldes do disposto no art. 903, caput, do CPC/2015, e caracteriza título de propriedade em favor do arrematante, independentemente da expedição da carta de arrematação, que apenas marca o término da expropriação forçada para que a transferência do domínio do imóvel se perfectibilize com o registro da alienação no Registro de Imóveis, devendo prevalecer o direito do arrematante quando comparado com o direito de propriedade do executado sobre o bem. 3. A ausência do registro imobiliário destinado à transferência da propriedade só irradia efeitos em face de terceiros. Precedentes. 4. Na hipótese em julgamento, considerando que os bens arrematados que compõem o parque fabril então pertencente à suscitante Itaguassu Agro Industrial S.A. – em recuperação judicial – não mais se inseriam no seu acervo patrimonial na data de ajuizamento da recuperação judicial, em 21/12/2022, porquanto assinado o auto de arrematação, em 13/7/2022, mais de 5 (cinco) meses antes da propositura do pleito de soerguimento, revela-se incompetente o Juízo recuperacional para deliberar sobre o destino desses bens de terceiros. 5. As questões afetas à higidez da arrematação, tais como nulidade, preço vil e pagamento apenas parcial da arrematação (este em virtude da ordem de suspensão emanada do Juízo da 6ª Vara do Trabalho de Aracaju – SE), devem ser impugnadas (e foram, do que se depreende dos elementos acostados ao feito) no âmbito das execuções nas quais se deu a alienação perante a Justiça trabalhista, porque refogem ao espectro de conhecimento do conflito de competência. 6. Os valores atinentes a crédito concursal e pendentes de pagamento na data de ajuizamento do pedido de recuperação judicial, tais como as parcelas vincendas da arrematação – em que o pagamento se dará parceladamente -, consideram-se créditos existentes, porquanto ainda não adimplidos, sujeitando-se, portanto, ao processo de soerguimento, em conformidade com o disposto no art. 49 da Lei n. 11.101/2005, independentemente do direito de preferência do art. 895, § 5º, do CPC/2015. 7. Conflito conhecido para declarar competente: i) o Juízo da 6ª Vara do Trabalho de Aracaju – SE e o Juízo Auxiliar em Execução do Tribunal Regional do Trabalho da 20ª Região para prosseguirem na análise das questões relativas à arrematação lá perfectibilizada dos bens que compõem o complexo fabril então pertencente às recuperandas, nos Autos n. 0001020-79.2010.5.20.0006, n. 0001013-34.2017.5.20.0009 e n. 0000718-46.2016.5.20.0004; e ii) o Juízo de Direito da Seção B da 15ª Vara Cível de Recife – PE para deliberar a respeito da destinação dos valores provenientes da arrematação de bens das recuperandas, mas que ainda não foram pagos, nas mencionadas execuções trabalhistas processadas em conjunto e demais atos expropriatórios que porventura venham a ser realizados e que não se refiram às questões atinentes à arrematação do complexo fabril.” STJ, 2ª Seção, CC 194154/PE, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 13/9/2023, DJe de 22/9/2023.

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. NULIDADE DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO ANULATÓRIA. POLO PASSIVO DA AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUTADOS. PRESCINDIBILIDADE. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de embargos de terceiro, por meio da qual demonstra-se insurgência contra a imissão de posse dos arrematantes do imóvel, determinada em ação de execução. 2. Ação ajuizada em 15/12/2008. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir i) se os embargos de terceiros são via processual adequada para anular carta de arrematação devidamente registrada; ii) se o executado deveria figurar no polo passivo dos presentes embargos de terceiro; e iii) qual direito deve prevalecer: o direito pessoal do recorrido, que opôs embargos de terceiro fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III, do CPC/73. 6. Após expedida a respectiva carta de arrematação, a sua desconstituição deve ser pleiteada na via própria, isto é, por meio de ação anulatória. Precedentes. 7. Devem integrar o polo passivo da ação de embargos de terceiro todos aqueles que, de algum modo, se favoreceram do ato constritivo, situação na qual se insere o executado, quando parte dele a iniciativa de indicar a penhora o bem objeto da lide. 8. Na espécie, não há como vislumbrar que o desfecho da ação de embargos de terceiro poderia influenciar na esfera jurídica dos executados, a fim de exigir que os mesmos figurem no polo passivo da demanda. 9. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 10. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 11. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1636694/MS, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta pública judicial. 2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III, do CPC/73. 6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos. 9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado. Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe. 10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 1724716/MS, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. ESCRITURA PÚBLICA DE ARRENDAMENTO MERCANTIL APRESENTADA PARA REGISTRO. AUSÊNCIA DO COMPROVANTE DE RECOLHIMENTO DO ITBI. IRREGULARIDADE FORMAL. DILIGÊNCIA CUMPRIDA NO TRINTÍDIO LEGAL. REGISTRO QUE É RETROATIVO À PRIMEIRA PRENOTAÇÃO. RETIFICAÇÃO PARA INVERSÃO DA ORDEM DOS REGISTROS DA ESCRITURA E DA PENHORA. POSSIBILIDADE E REGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. É inviável, neste Tribunal Superior, a apreciação de suposta afronta a dispositivos da Constituição Federal, sob pena de se usurpar a competência do STF. 2. Não há violação ao art. 535 do CPC se foram analisadas as questões controvertidas objeto do recurso pelo Tribunal de origem, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. 3. A data da transcrição é a mesma da prenotação (arts. 182, 183 e 186 da Lei nº 6.015/1973). Esta define a prioridade dos direitos que lhe são afetos. Seus efeitos só cessarão se o interessado deixar de atender as exigências legais no prazo de trinta dias (art. 205 da Lei nº 6.015/1973). 4. A falta de cumprimento da obrigação tributária, questão de ordem formal, não constitui óbice à prenotação. 5. No caso concreto, a escritura de arrendamento mercantil foi prenotada pela primeira vez aos 7/5/1996, sem o comprovante de recolhimento do ITBI, o que gerou a expedição de nota de diligência. Cumprida que foi no trintídio legal, o título foi indevidamente prenotado pela segunda vez, aos 5/6/1996. No intervalo entre a primeira e a segunda prenotação, deu entrada uma penhora, registrada aos 20/5/1996. Erro reconhecido pela serventia. 6. A data da primeira prenotação deverá prevalecer, invertendo-se a ordem dos registros para constar, primeiro, o da escritura de arrendamento mercantil e, após, o da penhora, como decidiram as instâncias ordinárias. 7. Recurso especial não provido.”  STJ, 3ª Turma, REsp 1339876/PR, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 26/4/2016, DJe de 3/5/2016.

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL LOCADO. DIREITO À PERCEPÇÃO DOS ALUGUÉIS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. FRUTOS DO BEM ARREMATADO. DIREITO DO ARREMATANTE. (CPC, ART. 694; CC/1916, ARTS. 530, I, e 533). RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Assim como sucede nas operações de venda e compra de imóvel, desde a celebração do respectivo contrato, normalmente por escritura pública, a transferência do domínio e posse sobre o bem já se opera entre transmitente e adquirente. O registro posterior do contrato no registro imobiliário, com a transferência da propriedade sobre o imóvel, é requisito de validade perante terceiros (efeito erga omnes), mas não entre os próprios contratantes, já obrigados desde a celebração do negócio. Ante terceiros é que somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel. 2. O mesmo ocorre na arrematação de bem penhorado em execução, quando o devedor executado, após devidamente lavrado e formalizado o respectivo auto, já não pode desconhecer sua condição de expropriado do bem imóvel que antes lhe pertencia. No momento em que a alienação judicial se torna perfeita e acabada, o bem deixa de integrar o patrimônio do devedor, independentemente de formalização do registro imobiliário da Carta de Arrematação. 3. No caso, a relação jurídica em exame é aquela travada entre a própria executada expropriada, como locadora, e o arrematante, sócio da sociedade empresária locatária, não tendo os referidos artigos do anterior Código Civil, que tratam do registro do bem imóvel, o alcance pretendido pela ora recorrente. 4. Em julgado recente, proferido em caso análogo, esta Corte Superior entendeu prevalente a antecedente arrematação, perfeita e acabada, até mesmo em face de outro credor, noutra execução (REsp 866.191/SC, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, PRIMEIRA TURMA, julgado em 22/2/2011, DJe de 28/2/2011). 5. Recurso especial desprovido.” STJ, 4ª Turma, REsp 698234/MT, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 25/3/2014, DJe de 30/4/2014.

“CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA DO TRABALHO E JUSTIÇA FEDERAL. DUAS ARREMATAÇÕES SOBRE UM ÚNICO IMÓVEL. DATA DO REGISTRO. 1. Cinge-se a controvérsia à duplicidade de arrematação do mesmo imóvel ocorrida no âmbito da Justiça do Trabalho em Execução Trabalhista e da Justiça Federal em processo de Execução Fiscal. 2. Havendo duas arrematações sobre o mesmo bem imóvel, a carta de arrematação que primeiro for registrada definirá qual será o Juízo competente para decidir eventuais demandas possessórias. Precedentes do STJ. 3. No presente caso, o oficial do registro imobiliário formulou consulta ao TJRJ a respeito do registro da carta de arrematação, tendo em vista o recebimento de cartas expedidas pelos dois juízos (Execução Fiscal e Execução Trabalhista). 4. Em analogia ao entendimento do STJ, que define a competência em função da carta que primeiramente tiver sido registrada, deve prevalecer, no caso concreto, a data da primeira prenotação, com base no art. 186 da Lei 6.015/1973. 5. In casu, o Juízo Federal expediu carta de arrematação em favor do arrematante na Execução Fiscal em 27.4.2010, a qual foi prenotada no registro imobiliário em 29.4.2010; ao passo que o Juízo trabalhista somente emitiu a carta de arrematação em 6.7.2010, com prenotação no RI em 9.7.2010. Portanto, deve prevalecer a competência do Juízo da Execução Fiscal. 6. Em relação ao memorial apresentado pelas empresas interessadas, registro ser inaplicável o precedente relativo ao REsp 866.191/SC (Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 28.2.2011), pois naquele não houve discussão sobre duplicidade de arrematação (hipótese dos presentes autos), mas sim debateu-se a efetivação de pedido de penhora posterior à arrematação pendente de registro. 7. Agravo regimental não provido.” STJ, 1ª Seção, AgRgCC 118003/RJ, Relator: Ministro Herman Benjamin, julgado em 12/12/2012, DJe de 8/3/2013.

“CIVIL. AÇÃO ANULATORIA. PRENOTAÇÃO. PRECEDÊNCIA. TEM PRIORIDADE PARA O REGISTRO O TÍTULO AQUISITIVO DE IMOVEL QUE POR PRIMEIRO APRESENTADO AO OFÍCIO DE REGISTROS PÚBLICOS (ART. 186 DA LEI 6015/73).” STJ, 3ª Turma, REsp 8626/BA, Relator: Ministro Dias Trindade, julgado em 10/6/1991, DJ de 1/7/1991, p. 9192.

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO. SUCESSÃO PROCESSUAL PELO ESPÓLIO. NOVA CONTESTAÇÃO, ERRO IN PROCEDENDO. DUPLA VENDA DE IMÓVEL. PRIORIDADE REGISTRAL. PRENOTAÇÃO NÃO CUMPRIDA. CANCELAMENTO AUTOMÁTICO DA PRENOTAÇÃO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de nulidade de registro de imóveis. A ação tem como objeto a dupla venda de lotes. O autor pleiteia a nulidade dos registros efetuados em nome do novo adquirente, além de indenização por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO (i) definir se houve error in procedendo na concessão de novo prazo para contestação aos espólios dos réus falecidos no curso da ação; (ii) estabelecer se houve inobservância da prioridade registral, em virtude da prenotação anterior do autor, e (iii) determinar se os réus devem ser condenados à nulidade dos registros e à indenização por danos morais e materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR Da revelia e intempestividade das contestações: Ocorreu error in procedendo no primeiro grau ao conceder novo prazo para apresentação de contestação aos espólios, uma vez que estes devem receber o processo no estado em que se encontram no momento do falecimento, sem que seja concedido novo prazo para defesa. No entanto, essa irregularidade não acarretou prejuízo irreparável ao processo. Da prioridade registral: A alegação de inobservância do princípio da prioridade, previsto no art. 186 da Lei de Registros Públicos, não procede, pois o autor não cumpriu as exigências necessárias para efetivar o registro da escritura de compra e venda no prazo legal. A prenotação inicial foi cancelada automaticamente por ausência de documentação necessária, conforme art. 205 da Lei de Registros Públicos. Do direito real e prenotação: A mera prenotação de título não confere direito adquirido ao registro, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrada a escritura, o comprador detém apenas direito pessoal, não oponível a terceiros. Os réus, adquirentes do imóvel, apresentaram os documentos necessários e concluíram o registro, respeitando o princípio da prioridade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A concessão de novo prazo para contestação aos espólios após o falecimento dos réus é irregular, mas não gerou nulidade do processo. 2. A simples prenotação de título não garante o direito ao registro quando as exigências legais não são cumpridas no prazo, resultando no cancelamento automático da prenotação. 3. O direito de propriedade só se aperfeiçoa com o registro no cartório competente, sendo o registro garantido a quem cumpre as exigências documentais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXII; CC, arts. 1.245; Lei 6.015/1973, arts. 182, 186, 205; CPC, arts. 373, I e II, 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.321.462/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14.02.2013.” TJMG, 11ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 5000377-86.2018.8.13.0301, Relatora: Desembargadora  Shirley Fenzi Bertão, Julgamento: 4/12/2024, Publicação: 4/12/2024.

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. PEDIDO DE CANCELAMENTO DE PRENOTAÇÃO EM REGISTRO PÚBLICO.  PRETENSÃO. NULIFICAÇÃO DE NEGÓCIOS JURÍDICOS DE NATUREZA IMOBILIÁRIA. IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. BEM IMÓVEL. TRANSMISSÃO. TÍTULO TRANSLATIVO. REGISTRO IMOBILIÁRIO (CC, ARTIGO 1.245, CAPUT E §1º). HIPÓTESE DOS AUTOS. INOCORRÊNCIA. PRENOTAÇÃO EM FAVOR DA DERRADEIRA ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA PRECEDÊNCIA OU PRIORIDADE (LEI N° 6.015/1973, ARTIGO 186). PRIORIDADE. OBSERVÂNCIA IMPERIOSA. ADQUIRENTES. AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. MÁ-FÉ IMPUTADA À DERRADEIRA ADQUIRENTE. PRESUNÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO. INDICAÇÃO E COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE. AFIRMAÇÕES GENÉRICAS. DISSONÂNCIA COM ELEMENTOS PROBATÓRIOS. PRETENSÃO ANULATÓRIA. AUSÊNCIA DE LASTRO. CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL – CCIR DEFERIDO À ADQUIRENTE. CANCELAMENTO. INAPLICABILIDADE. DADOS MERAMENTE DECLARATÓRIOS E PARA FINS CADASTRAIS. INTERFERÊNCIA NA RELAÇÃO DOMINIAL. ILEGITIMIDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRENOTAÇÃO PROVISÓRIA. PRECEDÊNCIA. PRIVILEGIAÇÃO. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. MENSURAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. EXEGESE CONSOANTE TESE JURÍDICA FIRMADA NOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS n° 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.623/SP e 1.906.618/SP (TEMA 1.076). VERBA HONORÁRIA. FIXAÇÃO EM OBSERVÂNCIA AOS PARÂMETROS ESPECÍFICOS (CPC, ART. 85, § 2º, INCISOS I A IV). MODULAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE. TESES AUTORAIS. ENFRENTAMENTO. OMISSÕES E CONTRADIÇÕES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO. EFEITO SUSPENSIVO. RECURSO NATURALMENTE DOTADO DO EFEITO. POSTULAÇÃO. DESCABIMENTO (CPC, ART. 1.012 e §§1º e 3º). RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO DA VERBA FIXADA (CPC, ART. 85, §§ 2º e 11). 1. A apelação é recurso municiado ordinariamente de efeito suspensivo, cuidando o legislador processual de pontuar especificamente as hipóteses em que não estará provida ordinariamente desse atributo, demandando a obtenção do efeito suspensivo de atuação positiva do relator do recurso, e, assim, em não se enquadrando a hipótese em nenhuma das exceções pontuadas, estando o apelo municiado ope legis de efeito suspensivo, torna desnecessária e descabida a atuação do relator e de pedido da parte recorrente com esse objetivo (CPC, art. 1.012 e §§1º e 3º). 2. A sentença que, analisando crítica e juridicamente a lide posta em juízo, resolve-a de conformidade com o livre convencimento motivado assegurado ao prolator, não deixando remanescer nenhuma questão relevante ou de examinar fato passível de interferir no desate do conflito, supre os requisitos formais e materiais aos quais estava jungida, não incorrendo em vício decorrente de negativa de prestação jurisdicional, notadamente quando o ventilado encerra matéria atinada exclusivamente ao mérito por traduzir o inconformismo da parte com a resolução empreendida, e não por não ter sido os argumentos que deduzira em sua exata dimensão. 3. A transmissão, entre vivos, de bens imóveis opera-se “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, merecendo ressalva o fato de que, enquanto “não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (Código Civil, art. 1.245, caput e §1º), preconizando ainda a Lei de Registros Públicos o princípio da precedência ou prioridade do registro (prior tempore potior jure), segundo o qual, concorrendo títulos aquisitivos, aquele que primeiro promover a averbação sagrar-se-á como o adquirente registrário, perfectibilizando, nos termos da codificação civil, a alienação (Lei n° 6.015/1973, art. 186). 4. A despeito da afirmação pela aquisição do imóvel em momento anterior e imbuído de boa-fé, a anterioridade da prenotação existente em favor da derradeira adquirente, conquanto não confira a ela necessariamente a propriedade sobre o bem, importa a prioridade na promoção do registro – que é conditio sine qua non à efetivação da translação dominial –, o que, evidentemente, demandará o preenchimento de todas as condições necessárias a tanto, circunstância a inviabilizar o pedido formulado pelos adquirentes anteriores visando serem declarados proprietários do bem imóvel que adquiriram, mas cuja venda se operara em duplicidade pelo proprietário registral.  5. Aferido que a derradeira adquirente, em nome de quem a prenotação vigente se mostra prioritária, entabulara o negócio jurídico de compra e venda diretamente com o proprietário do imóvel, não sobejando averbação outra ou mesmo quaisquer prenotações antecedentes em vigor, sem que contra si tenha exsurgido quaisquer provas de que agira de má-fé, restando carentes de sustentação os vícios imprecados ao negócio consumado, soa impassível a rejeição do pedido anulatório com fundamento nessas teses especificamente, devendo ser privilegiado o concerto que operara.  6. Consoante os termos do 1.045, caput, do Código Civil, a propriedade entre vivos transmite-se justamente mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, ressaindo, de mais a mais, que, pendente duplicidade de títulos aquisitivos, ainda que por má-fé do alienante, mas desde que não haja conluio ardiloso entre os contraentes, deve ser resguardado aquele que primeiro se desincumbira do encargo de registrar o instrumento contratual junto ao Ofício de Registro Imobiliário ou de requestar a prenotação do título. 7. A infirmação da existência ou validade de negócios jurídicos aparentemente hígidos demanda a demonstração inequívoca de hipótese de defeito formativo em que teria incorrido, destacando-se os vícios sociais ou de consentimento existentes, devidamente comprovados, donde, sequer indicando precisamente a nódoa que macularia a avença, indicando, ademais, circunstâncias fáticas dissonantes das provas que colacionaram, sobeja inexorável a ausência de lastro ao pedido anulatório deduzido pelos primitivos adquirentes visando a desqualificação da derradeira alienação que tivera por objeto o mesmo imóvel se não atinaram para a indispensabilidade de prenotarem ou registrar o título aquisitivo como pressuposto para serem reputados os salvaguardados da duplicidade de disposição havida 8. O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR constitui documento emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural, contendo informações a respeito do titular, da área/localização, da exploração e da classificação fundiária do imóvel rural, sobrelevando ainda não se olvidar de que os dados nele constantes, todavia, são meramente declaratórios e exclusivamente cadastrais, e que, além disso, “não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos” (Lei n° 5.868/1972, art. 3°, parágrafo único). 9. O cancelamento do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR conferido à derradeira adquirente que promovera a prenotação do título aquisitivo não implica a invalidade da prenotação que realizara ou mesmo o não preenchimento dos requisitos necessários à aquisição definitiva da propriedade sobre o bem, porquanto as exigências formais para averbação do título translativo de propriedade em nada se aproximam daqueles necessários à obtenção e manutenção dos certificados expedidos pelo Incra, os quais ostentam cunho estritamente cadastral e declaratório. 10. Sob a égide do novo estatuto processual, a verba honorária sucumbencial deve ser fixada com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, observada essa gradação e as premissas destinadas a viabilizar a apreciação dos serviços desenvolvidos pelo advogado da parte exitosa, salvo se inestimável ou irrisório o proveito econômico ou muito baixo o valor da causa (CPC, art. 85, §§ 2º e 8º), derivando que, rejeitados os pedidos declaratórios e anulatórios, a verba honorária de sucumbência que deve ser imposta à parte autora deve ser mensurada com parâmetro no valor atribuído à causa, por representar o proveito econômico almejado e não soar muito baixo. 11. Rejeitada a pretensão deduzida, a verba honorária sucumbencial à qual está sujeita a parte vencida deve ser mensurada com base no valor causa, observados os percentuais mínimo e máximo alinhados pelo legislador, à medida em que, mediante interpretação sistemática dos §§ 2º e 8º do artigo 85 do estatuto processual, os honorários de sucumbência serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa (§ 2º), e, somente nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, será fixado por apreciação equitativa, ressalvado o escalonamento estabelecido, a incidir nas causa em que a fazenda pública integra a relação processual (§§ 3º e 8º). 12. Não se tratando a hipótese de causa cujo valor revele-se muito baixo ou que o proveito econômico discutido seja eventual e objetivamente imensurável ou inestimável, a verba honorária imputada ao vencido deve ser mensurada mediante aplicação da regra geral enunciada pela legislação adjetiva, observados o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, sobejando dessa apreensão que eventual apreciação equitativa pelo órgão judicante fica adstrita às hipóteses excepcionais delineadas pelo legislador. (CPC, art. 85, §§ 2º, 3º, 4º e 8º) 13. O desprovimento dos recursos principais e adesivo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte originalmente vencida e, outrossim, a fixação da verba honorária recursal em desfavor dos apelantes não sucumbentes na origem, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11). 14. Conquanto o preceptivo inserto no § 11 do artigo 85 do novo estatuto processual somente se reporte à majoração dos honorários originalmente fixados na hipótese de desprovimento do recurso, a interpretação sistemática da regulação em conformidade com os princípios da igualdade e isonomia processuais enseja a constatação de que, prejudicado ou desprovido, ou não conhecido o apelo, ainda que a parte recorrente não houvesse sido sujeitada a cominação sucumbencial originalmente, deve necessariamente ser sujeitada a honorários de sucumbência recursal, porquanto a gênese e destinação da cominação é a remuneração dos serviços realizados pelos patronos após a prolação da sentença. 15. Recursos conhecidos e desprovidos. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários fixados e majorados. Unânime.” TJDFT, 1ª Turma Cível, Processo/Acórdão: 0011353-34.2015.8.07.0004, Relator: Desembargador Teófilo Caetano, Julgamento: 19/10/2022, Publicação: 27/10/2022.

“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DIREITO REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL INVERSA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA E GEORREFERENCIAMENTO. NOTA DE EXIGÊNCIA. CUMPRIMENTO INTEMPESTIVO. PRAZO EM DIAS CORRIDOS. DECADÊNCIA DA PRENOTAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em procedimento de dúvida registral inversa. A parte recorrente pretendia a anulação de nota devolutiva emitida por oficial de registro de imóveis, argumentando que havia cumprido as exigências cartorárias para a averbação de georreferenciamento e retificação de área dentro do prazo, sob a alegação de que a contagem deveria ocorrer em dias úteis. II. Questão em discussão. 2. As questões em discussão consistem em: a) verificar a legalidade das exigências formuladas pelo cartório, especificamente a necessidade de protocolo autônomo para a averbação dos óbitos dos proprietários registrais; e b) definir se houve a decadência da prenotação em virtude do não cumprimento tempestivo das exigências no prazo legal contado em dias corridos, justificando a emissão da nota devolutiva. III. Razões de decidir. 3. O sistema de registros públicos é regido pelo princípio da continuidade e da legalidade. A exigência formulada pelo oficial de registro para que fossem averbados os óbitos dos proprietários originários, mediante a apresentação das respectivas certidões e o recolhimento dos emolumentos próprios, é medida impositiva para a regularidade da cadeia dominial antes de se proceder a qualquer retificação de área. 4. A simples juntada de petição ou manifestação nos autos do protocolo administrativo original não supre a necessidade de formalização de um novo e específico protocolo para a prática de atos autônomos e prévios, como a averbação de óbito. A ausência de demonstração deste protocolo específico configura o descumprimento material da exigência.  5. A nota devolutiva encontra-se intrinsecamente interligada à nota de exigência anterior. O prazo para a manutenção da eficácia da prenotação possui natureza decadencial e deve ser contado em dias corridos. Escoado o prazo sem a satisfação integral e formal das pendências, opera-se o cancelamento automático da prenotação, tornando escorreita e legítima a devolução do título pelo oficial registrador. IV. Dispositivo e tese. 6. Recurso de apelação conhecido e não provido. Sentença mantida integralmente.  Tese de julgamento: “1. A eficácia da prenotação no registro de imóveis sujeita-se a prazo decadencial contado em dias corridos, cujo transcurso sem o cumprimento integral e formal das exigências, incluindo a ausência de protocolos autônomos necessários, acarreta o cancelamento automático da prioridade registral e legitima a emissão de nota devolutiva.”  Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/1973, art. 198 e art. 205.” TJTO, Turma das Câmaras Cíveis, Apelação Cível 0000138-18.2025.8.27.2732, Relator: Desembargador Rubem Ribeiro de Carvalho, julgado em 27/5/2026, juntado aos autos em 8/6/2026.

“DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL INVERSA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA NO ANO DE 2015. INDISPONIBILIDADES POSTERIORMENTE AVERBADAS NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO SEM CANCELAMENTO PRÉVIO DAS RESTRIÇÕES. PRINCÍPIOS DA PRIORIDADE E DA CONTINUIDADE. MOMENTO DA PRENOTAÇÃO COMO MARCO PARA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. IRRELEVÂNCIA DA DATA DA ESCRITURA. INVIABILIDADE DO REGISTRO COM INDISPONIBILIDADE SUBSISTENTE. AUSÊNCIA DE DIREITO SUBJETIVO AO REGISTRO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO. EXIGÊNCIA REGISTRAL VÁLIDA. DÚVIDA IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. INAPLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO NA DECISÃO JUDICIAL OBJURGADA. 1. A transferência da propriedade imobiliária entre vivos exige o registro do título translativo no Ofício de Registro de Imóveis, sem o qual o alienante continua a ser havido como dono do bem imóvel, conforme caput e §1º do art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), sendo, assim, irrelevante a data da lavratura da escritura pública para fins de registro. 2. A qualificação registral deve considerar a situação da matrícula no momento da apresentação do título, em respeito aos princípios da prioridade e da continuidade, que asseguram a segurança jurídica do sistema registral. 3. A averbação de indisponibilidade na matrícula impede o registro de atos de disposição voluntária, salvo ordem judicial expressa ou cancelamento da restrição. 4. A boa-fé dos adquirentes e a ausência de apontamentos na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB à época da escritura não afastam a eficácia das restrições averbadas na matrícula no momento do protocolo do título para registro. 5. Os arts. 172 e 193 da Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) não autorizam o registro automático mediante simples exibição do título, sendo imprescindível a análise de compatibilidade com a situação registral vigente. 6. A pretensão de registro com manutenção da indisponibilidade contraria a finalidade da restrição e a coerência do sistema registral, sendo vedada pela jurisprudência administrativa acerca do tema. 7. Eventuais discussões sobre a legitimidade das ordens de indisponibilidade devem ser travadas perante os juízos competentes, não sendo cabíveis no procedimento de dúvida registral. 8. Não há violação ao direito de propriedade, pois enquanto não houver registro do título translativo válido – e persistindo a indisponibilidade – permanece incólume a regra segundo a qual o alienante continua a ser reputado proprietário, nos termos do § 1º do art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil). 9. Recurso de apelação cível conhecido, e, no mérito, não provido.” TJPR, 17ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0006797-33.2023.8.16.0044, Relatora: Desembargadora Fabiana Silveira Karam, Julgamento: 9/3/2026, Publicação: 19/3/2026.

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ANOTAÇÃO IMOBILIÁRIA. AVERBAÇÃO DE DEMANDA EM RAZÃO DE IRREGULARIDADES EM LOTEAMENTO. RECURSO DOS PROPRIETÁRIOS ADQUIRENTES DE APENAS DE UM DOS LOTES. BOA-FÉ. RETIRADA DA PRENOTAÇÃO DA MATRÍCULA. ACOLHIMENTO. PRECEDENTES. 1. Pretensão para cancelamento de averbação de indisponibilidade no registro do imóvel demanda apreciação e intersecção de bens jurídicos, como o da precaução e o da reparação da degradação, ladeado, outrossim, também pelo postulado da boa-fé.  2. É, portanto, qualificadora inata aos terceiros adquirentes que geralmente encontram-se alheios aos questionamentos urbanísticos ventilados contra loteadores e empreendedores em ações civis públicas. 3. Caso jurígeno análogo, à luz do art. 926 do CPC, já dirimiu que: “Ao tempo da propositura do feito, porém, o parcelamento já havia sido implementado, atendendo-se às formalidades de praxe, inclusive com a individualização dos lotes no registro imobiliário. O atual proprietário, sob sua titularidade antes mesmo do protocolo da inicial, não integra o polo passivo da causa. É ônus, por outro lado, que traz consequências representativas, limitando o acesso a crédito perante instituições financeiras. Não se trata de mera cooperação com o juízo, mas o comprometimento real de seu patrimônio jurídico. 3. Recurso provido para se determinar o levantamento do gravame” (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5058303-10.2022.8.24.0000, rel. Des. Hélio do Valle Pereira, Quinta Câmara de Direito Público, j. 07-02-2023). 4. Não discrepam precedentes de nossa Corte, de que não se pode perder de mira quem de fato loteou: “O bloqueio de imóveis é acessório do pedido principal, e tem o condão de vetar novas transmissões, cessar transações indevidas, e sobretudo ter um estofo/retaguarda patrimonial/pecuniário para fazer implementar tais obras. Porém, tudo isso é voltado contra quem loteou” (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5026938-69.2021.8.24.0000, rel. Des. Cid Goulart, Segunda Câmara de Direito Público, j. 28-09-2021). 5. Recurso conhecido e provido. Honorários recursais incabíveis.” TJSC, Processo/Acórdão: 5053836-85.2022.8.24.0000, Relator: Desembargador Diogo Pítsica, Julgamento: 30/3/2023, Publicação: 30/3/2023.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. NECESSIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 901 E 903, “CAPUT”, DO CPC. FORMALIDADE QUE TORNA O PROCEDIMENTO PERFEITO, ACABADO E IRRETRATÁVEL, ALÉM DE SER O TERMO INICIAL PARA QUITAÇÃO DO ITBI. RECURSO PROVIDO.” TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 2135013-34.2023.8.26.0000, Relatora: Desembargadora Maria do Carmo Honório, Julgamento: 27/1/2024, Publicação: 27/1/2024.

“COMPETÊNCIA ESPECÍFICA (ART. 110, VIII, A, DO RITJPR). AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CARTA PRECATÓRIA EXPEDIDA EM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUTO DE ARREMATAÇÃO ASSINADO PELO JUIZ, ARREMATANTE E LEILOEIRO. ARREMATAÇÃO CONSUMADA. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONSTITUIÇÃO. EVENTUAIS NULIDADES QUE IMPORTAM EM REPARAÇÃO DE DANOS. ARREMATANTE TERCEIRO DE BOA-FÉ. ART. 903, CAPUT, DO CPC. CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA. INVALIDADE QUE NÃO PODE MAIS SER DISCUTIDA NOS PRÓPRIOS AUTOS. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO AUTÔNOMA. ART. 903, § 4º, DO CPC. FALHA NO SISTEMA DO LEILÃO ELETRÔNICO QUE NÃO FICOU DEMONSTRADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme art. 903, caput, do CPC, uma vez consumada a arrematação com a assinatura do auto pelo juiz, arrematante e leiloeiro, o reconhecimento de eventual vício importará na reparação dos danos e não na desconstituição da arrematação, inclusive para resguardar o arrematante que é terceiro de boa-fé. 2. Após a expedição de carta de arrematação, a invalidade da arrematação não pode mais ser discutida nos próprios autos, mas exige o ajuizamento de ação autônoma, nos termos do art. 903, § 4º, do CPC. 3. A parte agravante não conseguiu comprovar a existência de eventuais falhas no sistema do leilão eletrônico. 4. Recurso não provido. Incabíveis honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC).” TJPR, 20ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0009719-82.2023.8.16.0000, Relator: Desembargador Fábio Marcondes Leite, Julgamento: 1/9/2023, Publicação: 4/9/2023.

 “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Ação anulatória de arrematação de imóvel de copropriedade do espólio e do executado, julgada procedente em primeira instância. A arrematação foi considerada nula por não observar o preço mínimo que garante ao coproprietário alheio à execução o correspondente à sua cota-parte e mais o valor do débito executado. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste na possibilidade de anulação da arrematação de imóvel, considerada perfeita e acabada, por não ter sido cobrado o preço mínimo necessário para garantir a cota-parte do coproprietário alheio à execução. III. Razões de Decidir 3. O artigo 843, caput e parágrafo 2º, e o artigo 903, caput e seus parágrafos do Código de Processo Civil, permitem a anulação da arrematação por dependência, como a realização por preço vil. IV. Dispositivo e Tese 4. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. A arrematação pode ser anulada por vício, mesmo após a expedição da carta de arrematação, em ação autônoma. 2. A expedição da carta de arrematação impede sua invalidação apenas nos autos da via executiva. Legislação Citada: CPC, art. 843, caput e § 2º; art. 903, caput e §§ 1º a 5º; arte. 85, § 2º e § 11º.” TJSP, 10ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 1000890-73.2024.8.26.0003, Relator: Desembargador Élcio Trujillo, Julgamento: 11/2/2025, Publicação: 11/2/2025.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. APÓS A EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO OU DA ORDEM DE ENTREGA, A ARREMATAÇÃO É CONSIDERADA PERFEITA, ACABA E IRRETRATÁVEL (CPC, ART. 903, CAPUT), DE MODO QUE, APÓS ASSINADA A CARTA DE ARREMATAÇÃO, EVENTUAL IRRESIGNAÇÃO DEVERÁ SER PLEITEADA POR AÇÃO AUTÔNOMA, A QUAL DEVERÁ CONTAR COM A PRESENÇA DO ARREMATANTE COMO LITISCONSORTE NECESSÁRIO (CPC, ART. 903, § 4º). AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.” TJRS, 21ª Câmara Cível, Processo 50894228520238217000, Relatora: Desembargadora Rada Maria Metzger Képes Zaman, Julgamento: 23/8/2023, Publicação: 30/8/2023.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 01. ARREMATAÇÃO. LEVANTAMENTO DO PRODUTO. CONDICIONAMENTO AO TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO. DESCABIMENTO. Não tem cabimento condicionar o levantamento do produto ao trânsito em julgado da ação anulatória de leilão, inexistindo amparo legal a tal condicionamento, pois consoante o disposto no artigo 903, caput, do CPC, assinado o auto de arrematação pelo juiz, considera-se perfeita, acabada e irretratável a arrematação. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.” TJGO, 6ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 5647487-75.2022.8.09.0051, Relatora: Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis, Julgamento: 25/8/2023, Publicação: 14/12/2022.

“CIVIL. Ação de impugnação de arrematação (art. 903, §4º. do CPC). Aplicação do prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, inciso II, do Código Civil. Fluência a contar da expedição da carta de arrematação. Decadência não operada. Pretensão de desconstituição das arrematações. Descabimento. Ato perfeito, acabado e irretratável. Eventual direito sujeito à reparação por perdas e danos, na forma do art. 903, caput, do CPC. Ausência de prova de fraude ou conluio para obtenção de indenização indevida. Abuso do direito não configurado. Tese não embasada no contexto probatório. Fatos constitutivos indemonstrados. Improcedência do pedido. Sentença mantida. Apelo desprovido.” TJRJ, 3ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0036356-85.2016.8.19.0209, Relator: Desembargador Carlos Eduardo da Rosa da Fonseca, Julgamento: 6/8/2025, Publicação: 8/8/2025.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DO BEM OBJETO DA GARANTIA EM HASTA PÚBLICA. INTELIGÊNCIA DO ART. 901, §1º, DO CPC. MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE EXPEDIDO JUNTAMENTE COM A CARTA DE ARREMATAÇÃO. PRESCINDIBILIDADE DO PRÉVIO REGISTRO DO TÍTULO. FORMA ATÍPICA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. CPC, ART.903, CAPUT, 1. Na forma do artigo 903, caput, do CPC, a arrematação é forma suis generis de aquisição originária da propriedade imobiliária, que se considera “perfeita, acabada e irretratável” com a assinatura do auto respectivo.2. Efetuado o depósito judicial do preço e das despesas do ato, deve ocorrer a emissão concomitante da carta de arrematação e do mandado de imissão do adquirente na posse do bem, independentemente do registro do título no fólio real.3. Recurso conhecido e provido.” TJPR,  2ª Câmara Cível, Processo: 0072421-98.2022.8.16.0000, Relator: Desembargador Rodrigo Fernandes Lima Dalladone, Julgamento: 19/6/2023.

“Locação. Despejo cumulado com cobrança. Fase de cumprimento de sentença. Arrematação judicial de imóvel dos executados. Determinação de expedição de mandado de imissão na posse em favor do arrematante, anteriormente ao registro da carta de arrematação. Insurgência de um dos executados, forte inclusive no detalhe de a carta, apresentada a registro, ter sido devolvida com exigências por parte do Oficial do cartório imobiliário. Impertinência. Arrematação que se encontra perfeita, acaba e irretratável com a assinatura do respectivo auto. Inteligência do art. 903 do CPC. Expropriação, do ponto de vista da parte executada, consumada desde esse momento. Imissão na posse, em face do executado, que independe do registro da carta de arrematação, podendo ser consumada desde logo nos autos da execução por conta do singelo fato da expropriação. Decisão agravada, que deferiu a medida, confirmada. Agravo de instrumento do coexecutado desprovido.” TJSP, 29ª Câmara de Direito Privado, Processo 2268859-21.2021.8.26.0000, Relator: Desembargador Fábio Tabosa, Julgamento: 16/3/2022.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE FORMULADO PELOS ARREMATANTES. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO DO IMÓVEL NA SERVENTIA COMPETENTE. DESCABIMENTO. EXIGÊNCIA CABÍVEL SOMENTE NOS CASOS DE IMISSÃO NA POSSE PLEITEADA EM AÇÕES DE NATUREZA PETITÓRIA, QUE TEM POR FINALIDADE A DEFESA DA PROPRIEDADE. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA QUE É CONSIDERADA UMA FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, EM QUE NÃO HÁ TRANSMISSÃO POR TERCEIRO. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL. AUTO ASSINADO PELO JUIZ, PELO LEILOEIRO E PELAS ARREMATANTES. INVALIDAÇÃO DA ARREMATAÇÃO, APÓS A EXPEDIÇÃO DA CARTA, QUE SOMENTE PODE SER PLEITEADA EM AÇÃO AUTÔNOMA (ART. 903, § 4º, DO CPC). CARTA DE ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL QUE DEVE SER EXPEDIDA COM O RESPECTIVO MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE. DISPOSIÇÃO EXPRESSA DO § 1º DO ART. 901 DO CPC. LIMINAR CONFIRMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO” TJPR, 9ª Câmara Cível, Processo 0033938-04.2019.8.16.0000, Relatora: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende, Julgamento: 25/11/2019.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EM MARÇO/2018. DEMORA NO REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO, ANTE A NECESSIDADE DE DILIGÊNCIAS A SEREM PROMOVIDAS PELOS ALIENANTES (AVERBAÇÃO DIVÓRCIO). DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DO ARREMATANTE PARA SER IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA/ALIENANTE QUE RESIDE NO IMÓVEL ALEGANDO A NECESSIDADE DE LEVANTAMENTO DOS VALORES DEPOSITADOS PARA PAGAMENTO DO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. ART. 901, §1º, DO CPC. OCORRENDO O PAGAMENTO DO PREÇO POR DEPOSITO JUDICIAL, DEVE SER EXPEDIDA A CARTA DE ARREMATAÇÃO JUNTAMENTE COM O MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE. PEDIDO DE LEVANTAMENTO DE VALORES INDEFERIDO EM DECISÕES ANTERIORES. DECISÃO AGRAVADA QUE NÃO VERSA SOBRE OS VALORES DEPOSITADOS EM JUÍZO. INDEFERIMENTO DO LEVANTAMENTO QUE NÃO TEM O CONDÃO DE IMPEDIR A IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” TJPR, 17ª Câmara Cível, Processo 0018567-97.2019.8.16.0000, Relatora: Desembargadora Sandra Bauermann, Julgamento: 17/10/2019.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – PEDIDO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO – TUTELA DE URGÊNCIA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – IMPOSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 903, “CAPUT”, DO CPC – MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. – Estando ausentes os requisitos previstos no art. 300, do Código de Processo Civil, deve ser indeferido o pedido liminar. – Nos termos do art. 903, “caput”, do CPC, “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos”. – Somente se reforma a decisão concessiva ou não da antecipação de tutela, se teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos.” TJMG, 17ª Câmara Cível,  Processo/Acórdão: 2748519-25.2022.8.13.0000, Relator: Desembargador Roberto Vasconcellos, Julgamento: 10/5/2023, Publicação: 11/5/2023.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 903, “CAPUT”, DO CPC. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. DESPROVIMENTO. Estando ausentes os requisitos previstos no art. 300, do Código de Processo Civil, deve ser indeferido o pedido liminar. Nos termos do art. 903, “caput”, do CPC, “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado  o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos”. Somente se reforma a decisão concessiva ou não da antecipação de tutela, se teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos.” TJPB, Processo/Acórdão: 0810661-11.2023.8.15.0000, Relatora: Desembargadora Maria das Graças Moraes Guedes, Juntada:  22/5/2023.

Além dos julgados acima, há ainda os seguintes enunciados do Fórum Permanente de Processualistas Civis: (a) enunciado 193: “Não justifica o adiamento do leilão, nem é causa de nulidade da arrematação, a falta de fixação, pelo juiz, do preço mínimo para a arrematação”; (b) enunciado 329: “Na execução trabalhista deve ser preservada a quota parte de bem indivisível do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução, sendo-lhe assegurado o direito de preferência na arrematação do bem em igualdade de condições”; (c) enunciado 542: “Na hipótese de expropriação de bem por arrematante arrolado no art. 890, é possível o desfazimento da arrematação”; (d) enunciado 644: “A ação autônoma referida no §4º do art. 903 com base na alegação de preço vil não pode invalidar a arrematação”.

A I Jornada de Direito Notarial e Registral, promovida pelo Conselho da Justiça Federal publicou os seguintes enunciado: (a) enunciado 14 sobre Registro de Imóveis: “Para registro de imóveis, a carta de arrematação dispensa a certidão de trânsito em julgado”; (b) enunciado 36 sobre Registro de Imóveis: Compete ao arrematante o pagamento dos emolumentos relativos aos cancelamentos dos ônus gravados na matrícula do imóvel quando do registro da carta de arrematação.

No âmbito da Justiça Especializada do Trabalho, a Súmula 399 do Tribunal Superior do Trabalho da as diretrizes sobre o descabimento de ação rescisória sobre decisões judiciais que homologam a arrematação realizada em processos de execução/cumprimento: “AÇÃO RESCISÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA DE MÉRITO. DECISÃO HOMOLOGATÓRIA DE ADJUDICAÇÃO, DE ARREMATAÇÃO E DE CÁLCULOS. I – É incabível ação rescisória para impugnar decisão homologatória de adjudicação ou arrematação. II – A decisão homologatória de cálculos apenas comporta rescisão quando enfrentar as questões envolvidas na elaboração da conta de liquidação, quer solvendo a controvérsia das partes quer explicitando, de ofício, os motivos pelos quais acolheu os cálculos oferecidos por uma das partes ou pelo setor de cálculos, e não contestados pela outra”.

14. Conclusões.

A realização do presente estudo permitiu descortinar a arrematação judicial como um dos atos mais complexos e vitais do direito processual executivo, evidenciando o constante esforço do legislador e dos tribunais em harmonizar a efetividade da execução com a segurança jurídica devida aos terceiros adquirente.

Em primeiro lugar, conclui-se que o Princípio da Irretratabilidade da Arrematação, positivado no artigo 903 do Código de Processo Civil, constitui a espinha dorsal da credibilidade dos leilões judiciais.

Ao determinar que o ato, uma vez assinado o auto, mostra-se firme e perfeito — remetendo eventuais nulidades tardias a composições de perdas e danos —, o sistema jurídico processual protege o arrematante de boa-fé e estimula a concorrência pública, elemento indispensável para que os bens sejam vendidos por valores justos e condizentes com a realidade de mercado.

Em segundo lugar, a pesquisa demonstrou que o princípio da irretratabilidade da arrematação, conquanto robusta, não ostenta caráter absoluto. O próprio ordenamento prevê balizas para conter eventuais ilegalidades decorrentes e flagrantes (como o preço vil e o vício de intimação), ao passo que a evolução jurisprudencial recente passou a agasalhar o direito de desistência do adquirente face à desídia ou incapacidade temporária do aparato judicial em imiti-lo na posse em tempo razoável. Trata-se de louvável aplicação dos postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Por fim, no tocante às consequências da arrematação, resta consolidado o entendimento de que a sua natureza jurídica de aquisição originária opera uma verdadeira “limpeza” na saúde jurídica do bem, purgando eventuais ilegalidades ou irregularidades existentes. A sub-rogação dos ônus reais e dos débitos fiscais sobre o preço depositado confere ao comprador a certeza de que receberá a coisa livre de embaraços pretéritos, desde que resguardadas as regras editalícias atinentes às despesas condominiais.

Em suma, a estabilidade da arrematação é peça-chave para o equilíbrio do processo civil. Garante-se, concomitantemente, a dignidade da justiça, a satisfação do direito do credor lesado e a intangibilidade dos direitos do terceiro de boa-fé, que atua como colaborador essencial da função jurisdicional executiva.

15. Bibliografia.

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