TRXF11: CEO mira dividendos maiores e menos alavancagem
O CEO da TRX Investimentos, Luiz Augusto Amaral, afirmou que o TRX Real Estate (TRXF11) não pode garantir a manutenção do atual patamar de dividendos, mas que a gestão mantém o objetivo de ampliar os rendimentos ao longo do tempo. A declaração foi feita durante o TRX Day, realizado em São Paulo na quinta-feira (20), em meio a questionamentos de cotistas sobre o futuro do fundo após uma sequência de aquisições, o aumento da alavancagem e o lançamento da maior oferta de cotas já anunciada pela indústria brasileira de fundos imobiliários.
“Eu não posso te prometer que a gente vai continuar mantendo o dividendo porque eu não tenho bola de cristal”, disse Amaral. “O que eu posso te prometer é que, no nosso olhar e na estratégia construída, no nosso objetivo, vai, sim, continuar crescendo os dividendos num ritmo um pouco maior ou um pouco menor, dependendo do momento.”
Atualmente, o TRXF11 distribui R$ 0,93 por cota. Em julho, o valor representou um dividend yield mensal de 1,02%, considerando a cotação de fechamento daquele mês. O fundo encerrou o período com patrimônio líquido de R$ 6,06 bilhões, 344,8 mil cotistas e 120 imóveis.
Em relação ao endividamento, Amaral afirmou que gostaria de reduzir o indicador bruto dos atuais níveis próximos de 30% para algo entre 20% e 25%. No relatório gerencial de julho, o TRXF11 apresentava saldo devedor de securitizações de R$ 2,75 bilhões, equivalente a 29,05% dos ativos. Pela métrica líquida utilizada pela própria gestora, que desconta os investimentos com liquidez, a alavancagem era de 20,14%.
Para o executivo, um nível próximo de 30% não representa, por si só, um problema para a estrutura do fundo. Ainda assim, ele reconheceu que a dívida gera desconforto em parte dos investidores, fator que também pesa na decisão de buscar um patamar menor. “Se o fundo fosse só meu, eu alavancaria 60%, 50%. Mas eu tenho ciência de que estou pilotando um Boeing 787 com 350 mil passageiros”, afirmou.
Contexto: desistência de compra bilionária
O posicionamento do CEO ocorre em um momento de forte transformação do TRXF11. Em 26 de agosto, os fundos BLCA11 e CVFL11 comunicaram o encerramento das tratativas para a venda de um portfólio de 17 lajes corporativas em São Paulo avaliado em cerca de R$ 1,03 bilhão, negócio que tinha o TRXF11 como cotista-âncora de um novo FII. Segundo os comunicados, alterações nas condições de mercado levaram à não superação de condições precedentes.
A desistência ocorreu menos de duas semanas após o anúncio da operação, uma das mais relevantes dentro da estratégia recente de expansão do fundo. No fechamento de 26 de agosto, a cota do TRXF11 foi negociada a R$ 70,11, com baixa de 1,16% no pregão, aproximadamente 25,7% abaixo do preço de subscrição da 13ª emissão de cotas, fixado em R$ 94,39.
Emissão de até R$ 10 bilhões
A 13ª emissão de cotas do TRXF11 foi lançada no início de agosto com volume inicial de aproximadamente R$ 5 bilhões, por meio da distribuição de 53 milhões de novas cotas a R$ 94,25 cada. A oferta pode ser ampliada em até 100%, chegando a R$ 10 bilhões, caso haja demanda. Se atingir o teto, a operação pode transformar o TRXF11 no maior fundo imobiliário do país.
O tamanho da oferta acompanha o volume de oportunidades que chegou à gestora. Entre os negócios já anunciados estão um memorando para a aquisição de cinco imóveis da Cyrela por cerca de R$ 2,14 bilhões, com metade do pagamento em dinheiro e metade em cotas do TRXF11, e uma transação com a LOG Commercial Properties para a compra de 70% do Log Recife II, por R$ 210 milhões, também combinando dinheiro e cotas.
Estratégia de crescimento e transparência
Nos últimos anos, o TRXF11 deixou para trás uma carteira fortemente concentrada no varejo para avançar sobre logística, hospitais, educação, shoppings, hotéis e outros segmentos. A transformação também tornou a estrutura do fundo mais complexa: além de deter imóveis diretamente, o fundo passou a realizar parte de suas alocações por meio de outros FIIs, o que, segundo Amaral, permite à TRX atuar como alocadora de capital com gestores especializados.
A composição do patrimônio em julho refletia essa mudança: 78,03% em imóveis, 11,41% em cotas de outros fundos imobiliários, 8,20% em CRIs e 2,36% em renda fixa. Durante o evento, analistas e cotistas cobraram mais transparência nos relatórios gerenciais, especialmente sobre os compromissos financeiros e a estrutura dos FIIs nos quais o TRXF11 passou a investir. Amaral afirmou que a gestora pretende aumentar o nível de detalhamento das informações.
O executivo também admitiu que a gestora poderia ter realizado uma reavaliação extraordinária dos imóveis antes da atual emissão de cotas, diante da oscilação do valor patrimonial do TRXF11. “A vida é um aprendizado contínuo. A gente tem que ter a humildade de olhar uma situação e reconhecer que não conseguiu olhar sob todos os prismas”, disse.
Visão de longo prazo
Para Amaral, o salto de tamanho tem um objetivo que vai além do próprio TRXF11. A emissão deve tirar o fundo de uma condição mais próxima de uma micro cap e levá-lo ao universo das small caps, aumentando a possibilidade de entrar no radar de investidores institucionais, inclusive estrangeiros. O CEO defendeu que a indústria brasileira de fundos imobiliários pode sair dos atuais poucos milhões de investidores para 20 milhões ou 30 milhões de pessoas ao longo do tempo. “A gente não está aqui para dividir um bolo que já existe. A gente está aqui para crescer o bolo”, afirmou.