O que é seguro fiança para aluguel: como funciona e quanto custa

Você achou o apartamento certo, a localização é ótima, o preço cabe no bolso… e aí a imobiliária solta a pergunta: “qual vai ser a garantia?”. Se você não tem um parente com imóvel quitado disposto a ser fiador, nem três aluguéis sobrando na conta para deixar de caução, o seguro fiança quase certamente vai aparecer como opção.

Neste post a gente explica, sem juridiquês, o que é o seguro fiança, como funciona a aprovação, o que ele cobre, quanto custa e quando ele compensa mais do que as outras garantias.

Por que o dono do imóvel pede uma garantia

Quando aluga um imóvel, o proprietário entrega um bem caro para alguém que ele mal conhece. A garantia locatícia é o jeito de ele ter certeza de que vai receber se o inquilino deixar de pagar ou devolver o imóvel estragado.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) lista, no artigo 37, quatro tipos de garantia que o locador pode exigir:

• Caução: pode ser em bens ou em dinheiro. No caso do dinheiro, o limite é de três aluguéis, que ficam depositados em poupança e voltam corrigidos para você no fim do contrato.
• Fiança: o famoso fiador, aquela pessoa que se compromete a pagar se você não pagar. Normalmente a imobiliária exige que ele tenha imóvel próprio e renda compatível com o aluguel.
• Seguro de fiança locatícia: o nosso seguro fiança, que a gente detalha logo abaixo.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: você deixa aplicações financeiras “travadas” como garantia. Existe na lei, mas é bem pouco usada no dia a dia.

E o título de capitalização? Ele não aparece com esse nome na lei, mas o mercado costuma aceitá-lo como uma forma de caução: você compra um título, ele fica vinculado ao contrato e, se tudo correr bem, você resgata o valor no final.

Um detalhe que muita gente desconhece: a lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Se a imobiliária pedir fiador e seguro fiança, por exemplo, isso é irregular. A cláusula pode ser anulada, e a própria Lei do Inquilinato trata essa exigência como contravenção penal.

O que é o seguro fiança, afinal

O seguro fiança é um seguro que o inquilino contrata, geralmente pela imobiliária ou por uma corretora, com uma seguradora autorizada pela Susep. Quem fica protegido é o proprietário: se o aluguel atrasar, quem paga a conta é a seguradora.

Agora, um ponto que pega muita gente de surpresa: o seguro não perdoa a sua dívida. A seguradora paga o dono do imóvel e depois cobra de você, inclusive na Justiça, se for preciso. Ou seja, ele substitui o fiador, mas não apaga a sua obrigação de pagar.

Como funciona a contratação na prática

O caminho costuma ser mais ou menos este:

1. Você escolhe o imóvel e confirma com a imobiliária que ela aceita seguro fiança.
2. Envia os documentos: RG, CPF, comprovante de renda e de residência. Algumas seguradoras pedem também a declaração do Imposto de Renda.
3. A seguradora faz uma análise de crédito, olhando sua renda, seu score e se há restrições no seu nome. É comum pedirem uma renda de cerca de três vezes o valor do aluguel somado aos encargos.
4. Se aprovar, ela emite a apólice com as coberturas e o valor do seguro.
5. Você faz o pagamento, à vista ou parcelado, e assina o contrato de aluguel.
6. A apólice normalmente vale por 12 meses e é renovada todo ano enquanto durar a locação.

“E se eu estiver com o nome sujo?” Não existe reprovação automática, já que cada seguradora tem seus próprios critérios, mas restrição no CPF pesa bastante. Antes de começar a procurar imóvel, vale dar uma olhada no seu score no Serasa para saber como o mercado está enxergando seu perfil.

O que o seguro fiança cobre

A cobertura básica, que é obrigatória, é o aluguel não pago. Em cima dela, a apólice pode incluir coberturas adicionais, como:

• condomínio;
• IPTU;
• contas de água, luz e gás;
• danos ao imóvel;
• pintura na hora da devolução;
• multa por rescisão do contrato.

A lei diz que o seguro fiança deve abranger todas as obrigações do inquilino, mas na prática o que vale é o que está escrito na apólice, inclusive os limites de valor (muitas cobrem até um certo número de aluguéis, por exemplo). Por isso, leia as condições antes de assinar, sem pressa.

Quanto custa o seguro fiança

Não existe uma tabela fixa. Em geral, o custo anual fica entre uma e duas vezes o valor do aluguel mensal, e pode passar disso para perfis considerados mais arriscados ou quando a apólice tem muitas coberturas extras.

Um exemplo para visualizar: num aluguel de R1.500,oseguroficariaalgoentreR 1.500 e R3.000porano.Parceladoem12vezes,issodádeR 125 a R$ 250 a mais por mês.

O preço muda conforme:

• o valor do aluguel e dos encargos;
• o seu perfil de crédito;
• as coberturas escolhidas;
• o tipo e a localização do imóvel.

E tem um detalhe que faz toda a diferença: esse dinheiro não volta. Ao contrário da caução, que é devolvida corrigida no fim do contrato, o seguro é um custo, igual ao seguro do carro. Na hora de fazer as contas, use o mesmo raciocínio de quem vai calcular o custo real de um financiamento: olhe o total que vai sair do bolso ao longo de todo o contrato, e não só a parcela.

Vantagens e desvantagens

Para o inquilino, as vantagens são:

• não depende de ninguém para ser fiador (nem passa pelo constrangimento de pedir);
• não precisa deixar três aluguéis parados na poupança;
• a aprovação costuma ser rápida, muitas vezes online;
• dá para parcelar.

As desvantagens:

• o valor pago não é devolvido;
• a renovação é anual e o preço pode subir;
• exige renda e histórico de crédito razoáveis.

Para o proprietário, o seguro fiança é prático: ele recebe mais rápido em caso de atraso, não precisa avaliar fiador nenhum e a análise de risco fica por conta da seguradora. Não é à toa que muitas imobiliárias passaram a preferir essa modalidade.

Seguro fiança, fiador ou caução: qual escolher?

Quem decide quais garantias aceita é o dono do imóvel, mas quase sempre dá para conversar. Uma forma simples de pensar:

• Tem um fiador disponível? É a opção mais barata, porque não custa nada. O problema é depender da boa vontade de alguém e colocar o patrimônio dessa pessoa em risco.
• Tem dinheiro guardado? A caução volta para você corrigida pela poupança. A desvantagem é que o dinheiro fica preso durante todo o contrato.
• Não tem nenhum dos dois? O seguro fiança costuma ser o caminho mais viável.

Para comparar de verdade, faça a conta do contrato inteiro. Num aluguel de R1.500comcontratode30meses,acauçãoseriadeR 4.500, que voltam no final. Já o seguro, renovado a cada ano, pode somar de R3.750aR 7.500 ao longo do mesmo período, e esse valor fica com a seguradora.

Cuidados antes de contratar

• Confira se a seguradora é registrada na Susep, o órgão que fiscaliza o mercado de seguros.
• Desconfie de “garantias digitais” que você não conhece. Hoje existem várias empresas oferecendo fiança online. Algumas são seguro de verdade; outras funcionam como serviço de garantia, com outra estrutura jurídica. Pergunte o que exatamente você está contratando e quem responde se der problema.
• Leia a apólice inteira: coberturas, limites de valor e o que acontece na renovação.
• Peça o valor total, e não só o da parcela.
• Cuidado com o boleto. Se o pagamento for por boleto enviado por e-mail ou WhatsApp, confirme os dados com a imobiliária antes de pagar e veja como identificar boleto falso. Golpista adora momento de mudança.
• Recusou a dupla garantia? Lembre que pedir duas garantias no mesmo contrato é proibido. Vale contestar com a imobiliária antes de assinar.

E quando o contrato acaba?

Quando você devolve o imóvel e o contrato é encerrado, a apólice também é encerrada. Se a saída acontecer antes do fim do período anual já pago, pergunte à seguradora se existe devolução proporcional, porque isso depende das condições de cada apólice.

E aproveite a mudança para fechar as pontas soltas, como encerrar o contrato de energia no endereço antigo, para não receber conta de consumo de outra pessoa no seu nome.

No fim das contas, o seguro fiança resolve um problema real de muita gente: alugar sem depender de fiador. Só não dá para tratar como detalhe do contrato. Ele é um custo que pode passar de um aluguel inteiro por ano, então coloque esse valor na ponta do lápis antes de bater o martelo. Em caso de dúvida sobre alguma cláusula, converse com a imobiliária ou com um corretor de seguros de confiança.